Chi č colpevole di un abuso edilizio? I diversi casi possibili, sanzioni ma anche sanatorie e ravvedimenti possibili
Nuovi o vecchi proprietari, costruttori: chi puņ essere il colpevole di un abuso edilizio e le sanzioni e le sanatorie previste
L’abuso edilizio rappresenta ogni intervento eseguito in violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, comprendendo sia le opere realizzate senza autorizzazione sia quelle costruite con difformità rilevanti rispetto ai titoli rilasciati. In molti casi, la carenza di permessi, la totale difformità dai progetti approvati o la presenza di variazioni essenziali possono condurre ad accertamenti da parte delle autorità amministrative e penali.
Quando si configura l'abuso edilizio e chi ne è responsabile?
L’abuso edilizio si concretizza quando vengono poste in essere opere in assenza del necessario titolo abilitativo o in difformità sostanziale rispetto a quanto autorizzato, violando norme urbanistiche o edilizie.
Si verifica nei casi di costruzione non autorizzata, ampliamento, sopraelevazione, cambio di destinazione d’uso e realizzazione di varianti essenziali non conformi.
Nel dettaglio, risulta configurabile ogni qualvolta:
- l’opera edilizia viene realizzata senza alcun permesso o comunicazione amministrativa;
- le modifiche apportate superano le cosiddette “tolleranze costruttive”, incidendo su volumetria, sagoma, altezza o superficie;
- viene attuata una trasformazione urbanistica, anche parziale, in contrasto con i vincoli o i piani urbanistici locali;
- l’esecuzione delle opere avviene mediante dichiarazioni inesatte o omissione di dati rilevanti negli atti amministrativi presentati.
Rispetto alla responsabilità, il legislatore e la prassi giudiziale hanno individuato una pluralità di possibili soggetti responsabili dell’abuso, che possono agire sia con dolo che con colpa.
Di regola, la responsabilità principale ricade sul proprietario del bene, quale titolare del diritto di disporre dell’immobile e promotore dell’intervento edilizio. Tuttavia, anche altri soggetti possono essere ritenuti responsabili di abusi edilizi come:
- il committente dei lavori, se persona diversa dal proprietario;
- il costruttore (impresa esecutrice);
- il direttore dei lavori o il progettista, quando sussiste una violazione dei compiti di vigilanza o redazione di progetti non conformi;
- chiunque abbia partecipato attivamente o con consapevole contributo nell’iter di realizzazione dell’opera illecita.
La responsabilità può, inoltre, essere estesa agli eredi del proprietario e agli aventi causa, come ad esempio chi acquista l’immobile dopo la commissione dell’abuso, in particolare se il trasferimento viene effettuato senza condurre le opportune verifiche urbanistiche sulla legittimità della costruzione.
Anche per questi soggetti, l’accertamento della responsabilità è subordinato all’esame della loro partecipazione consapevole o negligenza nella fase di acquisto o gestione dell’immobile.
Responsabilità del nuovo proprietario di un immobile con abusi edilizi
Secondo la giurisprudenza, la responsabilità del nuovo proprietario comprende l’obbligo di rispondere delle conseguenze dell’abuso edilizio, anche qualora questo fosse stato realizzato da altri soggetti in data anteriore al trasferimento di proprietà.
L’ordine di demolizione emesso dalle autorità, ad esempio, può essere rivolto proprio al proprietario attuale, indipendentemente dalla sua partecipazione diretta al fatto illecito. La posizione dell’acquirente, secondo l’interpretazione costante dei tribunali, si basa sul fatto che l’abuso è un vincolo reale legato all’immobile e non soltanto al soggetto che lo ha commesso.
I provvedimenti di natura amministrativa, come la rimozione delle opere e l’eventuale acquisizione dell’area da parte del Comune, gravano quindi su chi sia proprietario al momento dell’accertamento e della notifica del provvedimento. In nessun caso l’ignoranza sull’esistenza dell’abuso da parte del nuovo proprietario rappresenta una causa di esonero dall’obbligo di regolarizzazione o demolizione.
Se il nuovo proprietario riceve un’ingiunzione di demolizione o di rimessa in pristino, può eventualmente esperire la possibilità di sanatoria, sempre che siano soddisfatte le condizioni richieste dalla normativa vigente.
- Il controllo preventivo sugli abusi incide anche sulla commerciabilità del bene;
- L’acquirente che omette tale controllo si espone sia a responsabilità patrimoniale sia a provvedimenti in via amministrativa;
- Oltre a sanzioni amministrative, può essere chiamato a rispondere in sede civile ove abbia agito senza la dovuta diligenza nell’acquisto.
Il ruolo e le responsabilità del precedente proprietario
Il soggetto che vende un bene immobile su cui gravano abusi edilizi mantiene una propria responsabilità in relazione al periodo in cui deteneva la titolarità del diritto.
Quando viene riscontrata la violazione durante la sua proprietà, può essere destinatario di provvedimenti repressivi e sanzionatori, incluse le sanzioni pecuniarie e, in caso di reato prescritto dalla legge, anche delle conseguenze penali.
Nel caso in cui il venditore abbia omesso di dichiarare l’esistenza di abusi nella fase di vendita, si configura inoltre una responsabilità civile nei confronti dell’acquirente, potendo quest’ultimo agire per risarcimento danni o chiedere la riduzione del prezzo.
La responsabilità amministrativa e penale del precedente proprietario è però limitata al periodo del possesso. Successivamente al trasferimento, egli può essere chiamato a rispondere qualora emerga un coinvolgimento diretto, come dimostrato da atti, autorizzazioni, testimonianze, nella realizzazione delle opere abusive.
Questo può accadere, ad esempio, a seguito di procedimenti giudiziari aperti già durante la titolarità o su segnalazione all’autorità competente emessa in quel lasso temporale. Inoltre:
- Il venditore che tace consapevolmente abusi edilizi incorre in profili di dolo o colpa grave;
- Le azioni di regresso e rivalsa tra vecchio e nuovo proprietario sono possibili in ambito civile, mentre la responsabilità sanzionatoria segue la titolarità al momento dell’abuso;
- Il precedente proprietario potrebbe essere chiamato a regolarizzare la situazione qualora sia dimostrabile la sua effettiva partecipazione o vantaggio dall’abuso.
Costruttore, direttore lavori e altri soggetti: profili di colpevolezza e responsabilità
La responsabilità per abusi edilizi non si esaurisce in capo al proprietario o committente: anche il costruttore, il direttore dei lavori e altri soggetti tecnici possono essere chiamati a rispondere di eventuali abusi commessi.
Il costruttore, in qualità di soggetto che materialmente realizza l’opera, è spesso coinvolto direttamente nell’accertamento della violazione, soprattutto quando agisce senza rispettare il progetto approvato o esegue opere in difformità dalle normative vigenti.
Il direttore dei lavori assume un profilo centrale, poiché la normativa attribuisce a tale figura precisi obblighi di controllo sull’osservanza delle prescrizioni progettuali e sulle modalità di esecuzione.
La giurisprudenza ritiene responsabile il direttore dei lavori quando omette la tempestiva segnalazione di irregolarità o non si attiva per la sospensione dei lavori illegittimi, venendo meno ad un dovere di vigilanza e posizione di garanzia.
Infine:
- I progettisti possono rispondere a titolo di concorso nell’abuso se redigono progetti consapevolmente contrari alle norme o agevolano pratiche abusive.
- L’impresa esecutrice può essere coinvolta per collaborazioni materiali e tecniche che portano alla realizzazione di opere illecite.
- Altri soggetti, come i tecnici certificatori o i collaudatori, possono incorrere in responsabilità ove attestino il falso in relazione alla regolarità edilizia.
Le sanzioni amministrative e penali in caso di abuso edilizio
L’ordinamento distingue tra sanzioni amministrative e sanzioni penali, applicate in base alla gravità e alle modalità dell’abuso. Le sanzioni amministrative rappresentano la risposta più frequente agli abusi sanabili comprendono la demolizione delle opere, la rimozione dello stato di irregolarità e l’irrogazione di somme pecuniarie.
L’importo delle sanzioni economiche varia solitamente da 2.000 a 20.000 euro, in funzione della dimensione e della natura dell’abuso, e può raggiungere la soglia massima per interventi su immobili soggetti a vincoli ambientali o paesaggistici.
Se l’abuso consiste nella realizzazione di opere in totale assenza di permesso o in difformità essenziale rispetto ai titoli rilasciati, può essere disposto il sequestro preventivo dell’immobile e l’iscrizione di appositi provvedimenti nei registri immobiliari.
Le misure amministrative sono spesso accompagnate da provvedimenti di acquisizione al patrimonio comunale, qualora il responsabile ometta la demolizione nei termini e:
- La reiterata violazione di ordini di demolizione configura un autonomo illecito penale;
- I responsabili possono subire procedimenti giudiziari penali per ipotesi di costruzione abusiva, lottizzazione senza autorizzazione e violazione di ordinanze;
- Le sanzioni penali previste comprendono l’arresto fino a due anni e ammende pecuniarie che arrivano fino a 51.645 euro;
- Laddove l’abuso abbia prodotto rischi per la sicurezza pubblica o l’ambiente, si può configurare anche il sequestro e la confisca del bene.
L’emissione di un ordine di demolizione assume natura accessoria a sanzioni più severe e risulta imprescrittibile.
L'ordine di demolizione: natura giuridica e tempistiche di esecuzione
L’ordine di demolizione rappresenta uno degli strumenti più incisivi previsti dall’ordinamento per ripristinare la legalità in ambito edilizio.
Dal punto di vista giuridico, si configura come provvedimento amministrativo, adottato tipicamente dal Comune, ma in casi eccezionali anche dalla Regione o dal Prefetto, che ingiunge al proprietario o responsabile la distruzione delle opere irregolari.
Se l’ordine non viene eseguito entro il termine stabilito, la procedura prevede la possibilità di acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale, con la conseguente esecuzione coattiva dei lavori e successivo recupero delle spese a carico dell’obbligato.
Le tempistiche possono allungarsi in caso di ricorsi amministrativi o richieste di sospensione, ma il provvedimento mantiene efficacia sino all’attuazione materiale, restando imprescrittibile nel tempo secondo la giurisprudenza consolidata.
Sanatorie, accertamento di conformità, regolarizzazione e ravvedimento
La normativa vigente consente, in determinate condizioni, la regolarizzazione di abusi edilizi attraverso gli strumenti della sanatoria e dell’accertamento di conformità.
La richiesta di sanatoria può essere presentata successivamente all’accertamento dell’irregolarità, a patto che l’opera rispetti la c.d. doppia conformità: il manufatto deve risultare compatibile sia con la disciplina urbanistica ed edilizia in vigore al momento della realizzazione sia con quella vigente al momento della domanda.
La normativa vigente disciplina l’accertamento di conformità e stabilisce modalità, costi e tempistiche per la presentazione dell’istanza. Ciò implica che non tutte le opere abusive sono sanabili: restano esclusi gli interventi gravemente illegittimi o ricadenti in aree sottoposte a vincoli insuperabili e:
- L’istanza di sanatoria può determinare la sospensione dell’ordine di demolizione fino alla conclusione del procedimento;
- In caso di esito negativo, l’amministrazione riprende l’esecuzione della misura repressiva senza necessità di nuovo provvedimento;
- Per differenze minime rispetto al titolo, la regolarizzazione può avvenire mediante tolleranze costruttive dichiarate da un tecnico abilitato.
Ravvedimento operoso e altri rimedi negoziali e procedurali
Il ravvedimento operoso rappresenta una delle principali possibilità per chi ha realizzato opere in difformità alle normative di regolarizzare volontariamente la propria posizione.
Attraverso la rimozione spontanea dell’abuso o la comunicazione tempestiva all’autorità competente prima dell’avvio delle procedure sanzionatorie, il responsabile può beneficiare di una riduzione delle sanzioni amministrative e, in taluni casi, dell’archiviazione del procedimento penale laddove il fatto sia di particolare tenuità o la condotta sia stata improntata a collaborazione attiva.
Tra gli altri rimedi previsti dalla legislazione e dalla giurisprudenza recente, vi sono:
- la possibilità di stipulare accordi transattivi con l’amministrazione per la mitigazione degli effetti degli abusi, nei limiti consentiti;
- la presentazione di memorie difensive e richiesta di audizione o confronto per far valere circostanze attenuanti;
- la possibilità di ricorrere contro provvedimenti sanzionatori davanti al Tribunale Amministrativo Regionale, al fine di sospendere o annullare l’ordine di demolizione o le sanzioni pecuniarie;
- l’avvalersi dell’autotutela amministrativa per proporre la revisione di provvedimenti ritenuti viziati da errori di fatto o violazioni procedurali.
Seguici su Google News cliccando qui e poi fai click sulla Stellina in alto a destra
