Le caratteristiche della surroga del mutuo e quando conviene

di Lorenzo Pascucci pubblicato il
Le caratteristiche della surroga del mut

Surroga del mutuo

Vediamo cosa è la surroga del mutuo, quando conviene, chi può richiederla e la procedura da seguire

Accade non di rado che, a causa di oscillazioni nel tempo dei tassi di interesse oppure per il lancio avvenuto sul mercato di nuove possibilità di accesso a finanziamenti interessanti e vantaggiosi, ci si trovi ad andare in cerca di nuove e differenti proposte che possano essere migliorative rispetto al mutuo che si è a suo tempo provveduto a stipulare. E’ possibile per esempio confrontare le soluzioni per la surroga del mutuo tramite il web: è sempre bene sondare il mercato alla ricerca di nuove e più interessanti opportunità da intercettare. Quando si parla di surroga del mutuo - nota anche come ‘portabilità’- il riferimento è in particolare al trasferimento da un istituto di credito all’altro di un mutuo ipotecario. Lo scopo? E’ quello di riuscire a ottenere, da parte del mutuatario, nuove e più favorevoli condizioni. L’operazione della surroga permette peraltro di effettuare il trasferimento del mutuo senza dover procedere a cancellare la vecchia ipoteca.

Cosa è cambiato con la legge 40 del 2007 (legge Bersani)

Questa possibilità è stata regolamentata con la legge 40 del 2007 (legge Bersani) e in pratica consente di effettuare tale trasferimento senza dover sostenere dei costi, per esempio oneri notarili e altri costi tipici della sottoscrizione di un nuovo mutuo come le spese di istruttoria, imposte, commissioni o una eventuale penale connessa all’estinzione avvenuta in via anticipata. Abbiamo fatto accenno alla legge Bersani per un motivo: la surrogazione dell’ipoteca era già esistente anche prima, la novità introdotta però dalla legge 40 del 2007 è proprio l’esenzione di qualsiasi spesa per il mutuatario (e una procedura molto più snella e semplificata).

Questo per quanto riguarda la gratuità di una tale operazione, inoltre c’è da mettere in evidenza un ulteriore e interessante aspetto: pratiche e burocrazia stanno a zero, visto che sarà la banca surrogante a occuparsi della documentazione e a contattare l’altra banca (la persona mutuataria, infatti, non è obbligata a dare comunicazione al primo istituto di credito della sua decisione di effettuare il trasferimento del finanziamento). Sarà anche utile sottolineare un ulteriore elemento, ovvero che per quanto riguarda il nuovo finanziamento il suo importo dovrà al massimo essere corrispondente alla somma restante da restituire.

A chi può essere concessa la surroga e la procedura da seguire

Ricorrendo alla surroga del mutuo è possibile andare a modificare il relativo tasso (fisso o variabile) ma anche l’importo della rata del rimborso. Si può intervenire sulla durata del mutuo restante per risparmiare sugli interessi oppure allungarla in modo da non appesantire gli impegni economici del mese. E’ chiaro che, ad ogni modo, con la surroga non si può agire in alcun modo per ridurre l’ammontare del mutuo.

Questa operazione può riguardare sia persone fisiche che realtà aziendali (deve comunque trattarsi di ‘micro imprese’, ovvero con un numero di dipendenti inferiore a dieci unità). Quali sono le condizioni in presenza delle quali è possibile procedere con la richiesta di surroga? Sostanzialmente si tratta di due punti cardine: il primo riguarda garanti e intestatari del mutuo che non possono cambiare, mentre il secondo è relativo all’importo del finanziamento che - come accennato - dovrà essere uguale al restante importo. Sarà interessante anche precisare come non vi siano impedimenti di legge alla volontà di fare per un medesimo mutuo più di una surroga. Un consiglio? Evitate comunque di procedere con una surroga - che non sarebbe vantaggiosa - quando stia per scadere l’ammortamento.

La differenza con la rinegoziazione e come distinguere le due operazioni

Molto spesso capita di confondere la surroga del mutuo con la sua rinegoziazione. Trattandosi di termini tecnici è sempre bene fare mente locale su quali sono le relative differenze anche per non incorrere in errori di valutazione. Con il termine rinegoziazione si intende, in pratica, la possibilità di richiedere alla banca una modifica relativamente alle condizioni del contratto già sottoscritto. Queste modifiche riguardano in genere la durata del mutuo oppure il relativo tasso di interesse. L’accordo di rinegoziazione viene chiuso in via diretta tra cliente e banca, dunque non è richiesto l’intervento del notaio né il pagamento di spese per la pratica. Si procede alla richiesta di rinegoziazione per ottenere condizioni migliori e tra i vantaggi bisogna annoverare anche il mantenimento di quei benefici fiscali legati all'originario contratto.