Affitti brevi, nuove regole 2026 su irregolarità edilizie e posti letto con relativi controlli e sanzioni

La disciplina ddegli affitti brevi viene aggiornata profondamente nel 2026, segnando una svolta significativa per chi decide di mettere a reddito il proprio immobile attraverso affitti temporanei. Le recenti norme, frutto della Manovra Finanziaria e di interventi regionali e comunali, mirano a garantire maggiore sicurezza, legalità e trasparenza nel settore. L’introduzione di nuovi obblighi in materia edilizia e sui parametri abitativi, insieme a un rafforzamento delle procedure di controllo e un inasprimento delle sanzioni, pone i proprietari e i gestori di fronte a una serie di adempimenti imprescindibili, volti a tutelare sia gli ospiti sia la collettività.

Obblighi di sicurezza e regolarità edilizia: cosa prevede la Manovra Finanziaria 2026

Le recenti disposizioni legislative, con l’approvazione della Manovra Finanziaria 2026, ridefiniscono in modo dettagliato le condizioni di sicurezza e regolarità edilizia delle unità immobiliari destinate agli affitti brevi. Il quadro normativo pone come primo requisito la perfetta conformità urbanistica ed edilizia degli immobili, escludendo in modo assoluto la possibilità di concedere in locazione spazi privi di agibilità, situati in sottotetti non abitabili o locali privi dei requisiti igienico-sanitari previsti dalle vigenti normative.

Tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono quindi:

• essere dotati di certificato di agibilità e conformità agli strumenti urbanistici;
• rispettare i requisiti minimi di sanità, sicurezza e decoro stabiliti dalle norme nazionali e regionali;
• essere privi di abusi edilizi, con particolare attenzione ad ampliamenti non autorizzati, cambi di destinazione d’uso illeciti o presenza di opere prive di titolo abilitativo;
• soddisfare la normativa vigente in materia di sicurezza antincendio, impianti elettrici, idraulici e sistemi di evacuazione;
• attuare periodiche manutenzioni e verifiche degli impianti tecnici per garantire l’idoneità durante tutto il periodo di locazione.

Per quanto riguarda l’ambito specifico delle locazioni turistiche, il legislatore nazionale ha previsto l’inserimento nei contratti di una dichiarazione, a carico del locatore, circa la regolarità edilizia e impiantistica. La falsa dichiarazione comporta responsabilità civili, amministrative e penali. In caso di immobili in condominio, viene inoltre richiesto il rispetto delle tabelle millesimali e delle disposizioni regolamentari, al fine di prevenire conflitti con gli altri condomini in presenza di affitti ripetuti.

I controlli sulla sussistenza di queste condizioni vengono demandati alle autorità comunali, che potranno sospendere o inibire l’attività qualora emergano irregolarità sostanziali, con particolare riferimento a quegli immobili privi delle garanzie minime di sicurezza o che risultano abusivamente modificati rispetto al progetto originale. 

Un passaggio centrale riguarda anche l’obbligo, introdotto a livello nazionale e dettagliato dalle normative regionali, di adeguare le unità immobiliari già destinate ad affitto breve ai nuovi standard entro tre anni, pena la decadenza dell’autorizzazione ad esercitare l’attività. Il mancato adeguamento comporta la sospensione immediata dalla piattaforma di offerta fino alla regolarizzazione.

Nuovi limiti sui posti letto e parametri abitativi per locazioni brevi

Oltre ai vincoli edilizi, la riforma introduce limiti stringenti sul numero massimo di posti letto e sulle superfici minime degli ambienti, in linea con l’obiettivo di garantire un’ospitalità di qualità e di prevenire situazioni di sovraffollamento. Diverse regioni hanno già adottato propri parametri sulla base delle specificità del territorio, ma il legislatore nazionale delinea ora standard uniformi, come:

• Superficie minima delle camere: Le camere singole devono disporre di almeno 9 mq, mentre per le doppie il minimo è 14 mq.
• Cucina e servizi igienici: Ogni appartamento destinato ad affitto breve deve essere dotato di una cucina di almeno 9 mq e di un locale bagno ogni 6 posti letto.
• Massimo posti letto consentiti: La normativa stabilisce che il numero massimo di ospiti non può eccedere quello previsto dal certificato di agibilità, con un tetto fissato a livello regionale (ad esempio, in Campania massimo 12 posti letto per struttura).

Viene inoltre rafforzato l’obbligo di indicare chiaramente il numero di camere e letti disponibili, sia nelle comunicazioni alle amministrazioni sia nelle piattaforme digitali e nelle pubblicità. La mancata corrispondenza tra quanto comunicato e la realtà dell’immobile costituisce violazione grave, suscettibile di sanzioni e cancellazione dai registri comunali.

Nel rispetto del diritto all’abitare e delle esigenze urbane, alcune città ad alta pressione turistica (come Firenze) hanno previsto anche limitazioni alla nuova attivazione di posti letto nel centro storico.

Procedure di controllo e accertamento delle irregolarità edilizie nei contratti di affitto breve

La normativa 2026 disciplina in modo puntuale l’attività di verifica svolta da Comuni e altri enti preposti, con l’obiettivo di prevenire e reprimere l’utilizzo di immobili non conformi agli standard richiesti. Le principali procedure di controllo includono:

• Accertamenti documentali e sopralluoghi: Gli uffici tecnici comunali possono richiedere la visione dei contratti, delle comunicazioni di inizio attivita`, delle planimetrie e dei certificati di agibilita`. Sono previsti controlli a campione e su segnalazione di irregolarita`.
• Verifiche su piattaforme digitali: Il confronto tra le caratteristiche pubblicizzate online (numero di camere, posti letto, servizi) e le informazioni trasmesse ai registri comunali permette di individuare eventuali discrepanze.
• Preavviso di accertamento: In caso di sospetti abusi edilizi o violazioni dei limiti di capienza, i proprietari sono convocati per fornire chiarimenti e documentazione integrativa.
• Ispezioni congiunte: In situazioni particolarmente complesse, sono previste ispezioni congiunte di Polizia Locale, Vigili del Fuoco e funzionari sanitari, soprattutto in presenza di segnalazioni su carenze di sicurezza o igiene.

L’esito degli accertamenti può portare all’avvio di procedimenti sanzionatori o, nei casi più gravi, alla sospensione immediata dell’attività. Il proprietario ha diritto a fornire osservazioni ed eventualmente a regolarizzare la posizione nei termini stabiliti dalle autorità. Rilevante resta la tracciabilità dei flussi turistici grazie ai registri digitali, che consente agli enti di monitorare in tempo reale la corretta gestione delle attività ricettive e prevenire forme elusive o abusive.

Sanzioni e rischi: multe, blocco attività e conseguenze per inadempienti

Il nuovo impianto normativo sugli affitti brevi 2026 prevede un regime sanzionatorio particolarmente severo per coloro che non ottemperano agli obblighi introdotti, al fine di scoraggiare comportamenti illeciti e assicurare il rispetto degli standard previsti.

In aggiunta alle sanzioni pecuniarie e amministrative, nei casi di reiterata inosservanza scatta il blocco dell’attività con conseguente cancellazione dalle principali piattaforme di prenotazione, rendendo di fatto impossibile continuare a operare sul mercato.

Le normative regionali, come in Campania e Toscana, prevedono anche sanzioni accessorie, tra cui:

• obbligo di ripristinare a proprie spese le condizioni di conformità urbanistica;
• segnalazione automatica agli uffici fiscali e alla Guardia di Finanza per l’avvio di ulteriori verifiche;
• applicazione di sanzioni fino a € 2.000 per mancata comunicazione preventiva dei dati e dei flussi turistici al Comune (art. 13, L.R. 11/2023 Campania);
• esclusione pluriennale dai registri comunali in caso di rischio per la pubblica incolumità.