Affitti brevi 2026: le indicazioni sui nuovi vincoli in arrivo dalla Direttiva Ue in fase di stesura

di Marianna Quatraro pubblicato il 15/01/2026 alle 11:40

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Quali sono le modifiche e i limiti possibili agli affitti brevi previsti dalla nuova Direttiva Ue in fase di definizione ufficiale

Il contesto delle locazioni turistiche di breve durata sta attraversando una fase di profonda trasformazione nel panorama italiano ed europeo. Le recenti modifiche legislative e l’attesa per le nuove direttive europee annunciano un cambio di paradigma nella gestione degli alloggi per soggiorni transitori. Oggi, amministratori locali e proprietari sono chiamati a confrontarsi con una normativa più strutturata, che mira a bilanciare le esigenze del mercato turistico con la tutela delle comunità residenti e la coerenza fiscale.

I prossimi mesi rappresentano per chi opera negli affitti temporanei una sfida e al contempo un’opportunità per ripensare modalità di gestione e rispetto delle regole. Questo nuovo scenario è caratterizzato da un approccio che distingue chiaramente tra locatori professionali e non, impone limiti più stringenti sulla durata e sul numero di immobili locabili e introduce nuovi strumenti di controllo affidati anche agli enti locali.

Le novità della Manovra Finanziaria 2026 sulle locazioni brevi: cosa cambia in Italia

La Manovra Finanziaria 2026 rappresenta un punto di svolta per la regolamentazione delle locazioni brevi in Italia, introducendo una serie di regole destinate a ridefinire il confine tra gestione privata e imprenditoriale degli alloggi temporanei. Il provvedimento, pubblicato in Gazzetta Ufficiale (Legge n. 199 del 30 dicembre 2025), aumenta il livello di chiarezza normativa, pur lasciando irrisolte diverse questioni applicative.

Dal 1° gennaio 2026, diventa possibile usufruire del regime fiscale delle locazioni brevi, inclusa la cedolare secca agevolata, solo per chi mette a disposizione non più di due appartamenti con contratti inferiori ai 30 giorni nell’arco di un anno fiscale. Il superamento di tale soglia innesca automaticamente la presunzione di attività imprenditoriale: il proprietario dovrà aprire partita IVA, adottare codici Ateco specifici e rispettare obblighi amministrativi e urbanistici, molti dei quali non sono scontati e variano a livello locale.

Un cambiamento non solo quantitativo, ma qualitativo: il legislatore attribuisce ora valenza discriminante al numero di unità gestite, superando il precedente criterio centrato sui ricavi. L’assenza di una disciplina transitoria comporta che anche i piccoli investitori che gestivano legittimamente 3 o 4 unità devono adeguarsi subito o rischiano di trovarsi impossibilitati a proseguire. In sintesi:

cedolare secca confermata al 21% per il primo immobile, e al 26% per il secondo;
dalla terza unità, obbligo di regime imprenditoriale e fuoriuscita dal regime agevolato;
restano esclusi dal conteggio gli immobili locati con contratti superiori a 30 giorni.

Direttiva Ue 2026: tetto alle notti e limiti locali per proteggere le aree ad alta pressione turistica

L’Unione Europea sta definendo una nuova direttiva dedicata agli affitti brevi, focalizzata sulla necessità di proteggere le zone urbane e i territori sottoposti a particolare stress abitativo dovuto al turismo. Al centro del provvedimento europeo si colloca la facoltà per i comuni ad alta attrattività turistica di adottare misure restrittive con l'obiettivo di salvaguardare l’accesso degli abitanti alle risorse abitative.

Introduzione di un tetto massimo annuale alle notti affittabili per ciascun alloggio;
limitazioni stagionali, come l’obbligo di destinare l’immobile ad affitto breve solo nei mesi estivi, mentre dal resto dell’anno dovrebbero essere privilegiati altri usi, ad esempio affitti a studenti;
maggiore tutela delle aree storiche e dei centri città, dove la concentrazione di alloggi turistici riduce le soluzioni dedicate ai residenti fissi.

Queste misure si propongono di ridurre l’impatto negativo delle locazioni transitorie sugli equilibri urbani e favorire una distribuzione più armonica tra esigenze economiche, domanda turistica e diritto alla casa. Un elemento chiave della direttiva sarà la differenziazione tra host professionali e non professionali, con l’obiettivo di evitare l’eccessiva concentrazione dell’offerta in mano a grandi operatori, promuovendo allo stesso tempo la trasparenza nella gestione di questo tipo di attività.

I regolamenti locali assumeranno un peso crescente nella regolamentazione del fenomeno, lasciando ai comuni l’autonomia di calibrare i vincoli in base alle peculiari esigenze del proprio territorio e alle dinamiche sociali locali.

Vincoli e criteri di differenziazione: host professionali vs host non professionali

La nuova impostazione normativa, nazionale e comunitaria, mira a creare una netta distinzione tra chi gestisce affitti turistici in maniera imprenditoriale (host professionali) e chi lo fa saltuariamente per integrare il proprio reddito (non professionali). Questa differenziazione non riguarda solo il carico fiscale, ma si declina anche negli aspetti amministrativi e organizzativi, per cui:

Host professionali: obbligati a partita IVA, codice Ateco specifico, rispetto di regolamentazioni urbanistiche e standard di sicurezza più stringenti. Devono inoltre ottemperare a maggiore tracciabilità, inclusa l’adozione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Host non professionali: possono proseguire senza partita IVA se non superano il limite di due appartamenti a uso breve, usufruendo delle aliquote di cedolare secca, purché rispettino scrupolosamente i nuovi obblighi documentali e di comunicazione alle autorità.

Secondo la prospettiva europea, ciò permetterà una regolamentazione più equa e trasparente, riducendo pratiche elusive o poco corrette che hanno alimentato distorsioni di mercato. Inoltre, consente ai piccoli proprietari di continuare a contribuire al sistema turistico senza essere penalizzati da carichi fiscali o burocratici sproporzionati. Per gli host che gestivano precedentemente più alloggi senza partita IVA, sorge la necessità di ridisegnare la propria strategia patrimoniale e amministrativa, considerando anche le implicazioni sui carichi contributivi e pensionistici.

Le conseguenze fiscali e amministrative delle nuove regole: tra cedolare secca e obblighi per gli intermediari

Il nuovo impianto fiscale sugli affitti brevi 2026 prevede una graduazione delle aliquote della cedolare secca legata al numero di appartamenti locati:

Numero immobili	Aliquota cedolare secca
1	21%
2	26%
>=3	Regime imprenditoriale (partita IVA)

Non appena viene superata la soglia dei 2 immobili, l’attività viene presunta imprenditoriale, con conseguente uscita dal regime agevolato e obbligo di apertura della partita IVA. Ciò comporta, oltre all’applicazione dell’IRPEF ordinaria, anche il versamento di contributi previdenziali, l’assolvimento di complessi adempimenti amministrativi (compilazione SCIA, SUAP ove richiesto, rispetto delle normative urbanistiche e regolamenti locali), nonché la tenuta di una contabilità dedicata.

Rilevante, tra le novità, è anche l’introduzione di obblighi rafforzati per gli intermediari: piattaforme come Airbnb e Booking devono applicare la ritenuta d’acconto sui corrispettivi, rendendo ancora più tracciata la gestione degli affitti temporanei. In caso di irregolarità, le piattaforme rischiano sanzioni pesanti.

Restano valide alcune strategie legali, come l’intestazione di immobili a diversi familiari, per continuare a usufruire delle aliquote agevolate su più proprietà, anche se sono operazioni che possono esporre a contestazioni dall’Agenzia delle Entrate in caso di abuso del diritto o elusione.

Impatto sulle città turistiche e sulle diverse aree: il ruolo dei Comuni nelle limitazioni

L’aspetto territoriale della riforma acquisisce rilievo specifico, poiché la reale efficacia delle nuove regole dipende anche dall’autonomia lasciata ai singoli Comuni nella gestione delle locazioni brevi. L’obiettivo perseguito è evitare il rischio di svuotamento dei centri storici e garantire un equilibrio tra mercato residenziale e accoglienza temporanea, soprattutto nelle città e nelle zone caratterizzate da elevata domanda turistica o da carenza di offerta abitativa stabile.

Le amministrazioni locali possono intervenire con regolamenti specifici per:

definire zone a limitazione totale o parziale dell’attività;
stabilire un numero massimo di notti affittabili per alloggio in determinate aree;
favorire la destinazione degli alloggi turistici a residence per studenti durante l’anno accademico fuori dalla stagione turistica.

Alcuni casi recenti, come la riapertura delle osservazioni pubbliche sul piano urbanistico del Comune di Bologna in seguito a sentenza del Consiglio di Stato, evidenziano le complessità legate all’applicazione delle nuove norme a livello locale e la necessità di coinvolgere nella discussione proprietari, associazioni di categoria e cittadini.

Le differenze nei regolamenti comunali possono incidere notevolmente sulle strategie dei proprietari, richiedendo monitoraggio costante delle delibere e delle eventuali deroghe o restrizioni imposte dalle amministrazioni.

Le principali criticità operative e i nodi ancora aperti sulle locazioni brevi dal 2026

Il nuovo quadro normativo lascia emergere diverse criticità operative su cui operatori e consulenti chiedono ancora chiarimenti:

Assenza di disciplina transitoria per chi gestiva 3-4 appartamenti fino al 2025: la norma impone un adeguamento immediato senza “periodo cuscinetto”, creando incertezza e potenziale disparità di trattamento.
Difficoltà ad avviare la modalità imprenditoriale in molte realtà, anche per la presenza di vincoli regolamentari o urbanistici che possono, di fatto, impedire di proseguire l’attività.
Rischio di applicazione disomogenea tra territori, per effetto delle differenti interpretazioni e implementazioni delle regole da parte delle amministrazioni locali.