Amministratori di condominio protestano sui loro nuovi obblighi e responsabilità che la riforma del condominio impone

di Marianna Quatraro pubblicato il 11/12/2025 alle 11:40

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Dall'iscrizione obbligatoria a un elenco presso il MIMIT, a maggiore responsabilità amministrativa, civile e penale e non solo: i nuovi obblighi per gli amministratori dalla riforma del condominio e le proteste scaturite

Il panorama della gestione condominiale in Italia sta attraversando un passaggio decisivo con l’avvio della riforma del condominio, frutto di numerose istanze accumulate dopo oltre un decennio dalla precedente legge di settore.

La discussione legislativa non riguarda solo la categoria degli amministratori, ma oltre 42 milioni di cittadini coinvolti direttamente nella vita condominiale, riflettendo un dibattito sociale, economico e giuridico di portata nazionale. La riforma intende ridisegnare responsabilità e criteri d’accesso alla professione, introducendo regole più severe e nuovi obblighi che, secondo alcuni operatori, rischiano di ricadere sui bilanci famigliari e complicare la gestione quotidiana degli edifici.

Nuovi obblighi e responsabilità per gli amministratori: cosa prevede la riforma

La riforma del condominio, depositata l’11 novembre 2025 alla Camera, introduce una serie di modifiche significative dei compiti e delle qualifiche degli amministratori condominiali. L’obiettivo dichiarato è innalzare il livello di trasparenza, efficienza e sicurezza nella gestione degli stabili, ma tali intenzioni si accompagnano a previsioni di nuovi adempimenti e maggiori responsabilità.

I punti principali della nuova disciplina prevedono:

Iscrizione obbligatoria a un elenco presso il MIMIT (Ministero delle Imprese e del Made in Italy), con assoggettamento al controllo pubblico e pagamento di una tassa di iscrizione annuale;
Innalzamento dei requisiti formativi con la richiesta di attestati, titoli specifici e formazione continua;
Maggiore responsabilità amministrativa, civile e penale nella gestione delle tabelle millesimali, nella ripartizione delle spese e nell’ottemperanza alle nuove normative in materia edilizia, catastale e digitale;
Obbligo di trasparenza e comunicazione elettronica attraverso la PEC (Posta Elettronica Certificata) personale, come previsto dalle recenti direttive MIMIT;
Impegno ad aggiornare i dati catastali e a seguire nuovi protocolli per pratiche edilizie, gestione della sicurezza e rispetto dei regolamenti edilizi riformati.

Iscrizione all’elenco del MIMIT e nuovi requisiti professionali

Un nodo centrale della nuova disciplina è rappresentato dall’obbligo di iscrizione dell'amministratore di condominio nell’elenco nazionale tenuto presso il MIMIT, accessibile soltanto a chi dimostri di possedere determinati requisiti professionali e di formazione. Non si tratta di un semplice censimento: ogni candidato deve possedere un titolo riconosciuto (diploma, corsi specialistici o laurea in materie tecniche o giuridiche), e viene richiesto l’aggiornamento professionale continuo mediante crediti formativi annuali.

L’elenco comporta, inoltre, il pagamento di una tassa di iscrizione e la presentazione di una copertura assicurativa professionale, volta a tutelare sia l’amministratore sia i condomini dagli eventuali rischi connessi alla gestione. La mancata iscrizione o la perdita dei requisiti comporta l’esclusione dall’attività.

Fra le novità, figura anche l’obbligo di comunicazione del domicilio digitale (PEC) da inserire nella banca dati pubblica: in assenza, viene sospesa la validità dell’assegnazione dell’appalto o dell’incarico. Diversamente dalle precedenti disposizioni, ora le camere di commercio e il ministero sono chiamati a verificare periodicamente i dati degli iscritti, segnalando irregolarità o omissioni all’assemblea di condominio interessata.

Aumenti dei costi e impatto sulle famiglie: la posizione delle associazioni

L’insorgere di maggiori oneri amministrativi e fiscali stimolati dalla riforma solleva una delle preoccupazioni principali delle associazioni di categoria, che rappresentano migliaia di professionisti su tutto il territorio italiano. Gli organismi associativi evidenziano come i nuovi obblighi di iscrizione e aggiornamento formativo, affiancati dalla richiesta di coperture assicurative, comportino costi diretti e indiretti, destinati a riversarsi sulle spese condominiali a carico dei proprietari.

Nel dettaglio:

La tassa di iscrizione annuale e gli obblighi formativi aggiuntivi aumentano il costo per il singolo amministratore, che dovrà essere recuperato attraverso congrui compensi;
Le ulteriori responsabilità legali e tecniche richiedono polizze assicurative più complete e costose;
L’introduzione di nuovi strumenti digitali e l’adempimento degli obblighi informatici (come la gestione tramite PEC) comportano l’acquisizione di piattaforme software e adeguamenti tecnologici;
L’organizzazione di audit condominiali e la verifica periodica da parte di enti terzi si traducono in costi di gestione ricorrenti.

Le famiglie, secondo le principali associazioni di categoria, si trovano quindi a dover affrontare un incremento programmato delle uscite mensili. Secondo stime, anche in assenza di nuove norme, le spese condominiali cresceranno del 20-25% nei prossimi anni; la riforma potrebbe accelerare ulteriormente tale fenomeno, rendendo la gestione condominiale più onerosa per i nuclei meno abbienti.

Le criticità rilevate dagli amministratori: gestione, responsabilità e rischi

I nuovi obblighi e doveri per gli amministratori hanno fatto insorgere non poche proteste. Tra le criticità più ricorrenti figurano:

Aumento degli adempimenti burocratici: i professionisti lamentano un aggravio di pratiche amministrative, con rischi di rallentamento delle delibere assembleari e di aumento dei contenziosi interni;
Maggiore esposizione alle sanzioni: l’inasprimento delle responsabilità civili e penali espone a più frequenti richieste di revoca, risarcimento e verifiche ispettive;
Pressione sui rapporti fra condomini: la necessità di rispettare nuove regole rischia di generare tensioni nelle assemblee e tra gli stessi amministratori, soprattutto nei contesti più conflittuali o in presenza di morosità croniche;
Gestione della sicurezza e aggiornamento delle tabelle millesimali: la ridefinizione puntuale degli assetti catastali richiede investimenti tecnici non indifferenti e una conoscenza specialistica, rafforzando il ruolo di professionisti esterni a supporto, ma gravando sui costi complessivi del condominio.

Le proteste degli amministratori sottolineano la necessità di riforme improntate alla sostenibilità gestionale, chiedendo l’introduzione di strumenti agevolativi e una maggiore attenzione alle reali esigenze della platea condominiale.

Il rischio di aumento delle spese condominiali e le conseguenze pratiche

L’impatto più immediato delle nuove disposizioni si riflette in un possibile aumento delle spese vive da sostenere all’interno dei condomìni. Le nuove tasse d’iscrizione, l’obbligo di PEC, l’introduzione di software gestionali e i costi di consulenza amministrativa rischiano di riversarsi proporzionalmente sulle quote mensili pagate dalle famiglie.

Di seguito, una sintesi dei potenziali effetti concreti per i condomini:

Incremento dei costi fissi annuali dovuti agli adempimenti burocratici e assicurativi;
Tempi più lunghi per l’approvazione delle spese e per la realizzazione degli interventi urgenti in materia di manutenzione e sicurezza;
Necessità di maggior ricorso a figure esterne per redazione di tabelle millesimali e aggiornamenti catastali;
Maggior ricorso a sistemi digitali che richiedono formazione e adattamento continuo sia per gli amministratori sia per i condomini più anziani.

Il rischio concreto segnalato dalle parti sociali riguarda quindi non solo un incremento di spesa, ma anche la possibile perdita di valore degli immobili in assenza di interventi sostanziali sull’efficientamento energetico e sulla manutenzione, fattori cui le nuove responsabilità amministrative dovrebbero accompagnarsi.