Assemblee condominiali da remoto, regole da rispettare e come funzionano in base normativa attuale

Le dinamiche condominiali hanno subito negli ultimi anni una trasformazione significativa grazie all'introduzione delle assemblee condominiali da remoto.Questa modalità, sostenuta dalla crescente digitalizzazione, ha consentito una partecipazione più ampia e accessibile, superando i tradizionali limiti geografici e organizzativi. Il passaggio a incontri online è divenuto particolarmente rilevante a seguito delle restrizioni imposte dalla pandemia e rappresenta oggi una soluzione efficace per garantire il funzionamento delle strutture collettive in modo moderno e conforme alla normativa.

Evoluzione normativa delle assemblee condominiali online e miste

Il quadro normativo si è evoluto rapidamente dal 2020. Prima di tale data, nessuna disposizione disciplinava esplicitamente le riunioni digitali in condominio; si faceva riferimento, piuttosto, a quanto previsto per le società di capitali (art. 2370 c.c.). Il primo intervento organico è stato operato dalla Legge n. 126/2020, che ha modificato l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Inizialmente, veniva richiesta l’unanimità dei consensi per la validità delle videoconferenze condominiali. Un successivo aggiustamento, introdotto dal D.L. n. 125/2020, convertito nella L. n. 159/2020, ha abbassato il requisito al previo consenso della maggioranza dei condòmini, rendendo più accessibile la gestione a distanza. Le più recenti sentenze di merito (Tribunale di Milano, Lecco, Bergamo, Napoli e Taranto) confermano pienamente la legittimità non solo delle assemblee digitali pure, ma anche delle riunioni miste, in cui è possibile partecipare sia online sia in presenza, a condizione di osservare i principi di trasparenza e parità.

Come convocare e validare un’assemblea condominiale da remoto

Per la validità delle assemblee condominiali da remoto, è indispensabile osservare le formalità prescritte dall’art. 66 disp. att. c.c. La convocazione deve indicare:

• Ordine del giorno dettagliato
• Data e ora della riunione
• Piattaforma elettrocnica utilizzata per il collegamento (con link o istruzioni chiare)
• Eventuale indirizzo fisico se prevista la doppia partecipazione (presenza e remoto)

Il preavviso deve rispettare i tempi minimi (cinque giorni o quanto previsto dal regolamento). Il verbale redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente, deve poi essere trasmesso con le medesime tempistiche e procedure osservate per la convocazione (PEC, raccomandata, consegna a mano, fax). Una mancata convocazione di tutti i condòmini autorizza l’impugnazione della delibera, con orientamento giurisprudenziale univoco sulla nullità degli atti adottati in carenza informativa.

Consenso dei condomini: modalità, maggioranze e prova

L’amministratore, prima di procedere alla convocazione in videoconferenza, deve raccogliere il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini. Tale consenso non può essere desumibile da comportamenti concludenti o a posteriori; deve essere espresso e documentabile, anche tramite email, PEC o dichiarazioni scritte. Secondo il Tribunale di Palermo e Napoli, la prova è solo scritta. Il consenso va richiesto per ciascun evento, cioè in relazione a ogni singola assemblea, salvo diversa previsione nel regolamento approvata a maggioranza dei 500 millesimi. Per il calcolo della maggioranza, la normativa fa riferimento al "numero dei condòmini" e non ai millesimi di proprietà, escludendo quindi il criterio proporzionale. Tabella riassuntiva della maggioranza richiesta:

Funzionamento pratico dell’assemblea online: piattaforme, convocazione e verbalizzazione

La scelta della piattaforma rappresenta un aspetto centrale: la soluzione tecnologica deve garantire accessibilità, sicurezza dei dati e tracciabilità delle presenze. Tra le opzioni più diffuse: Zoom, Teams e Google Meet. Tutti i partecipanti devono poter essere correttamente identificati dal presidente e dal segretario, e la piattaforma deve permettere interventi, discussioni e votazioni in tempo reale. Verbalizzazione: il verbale, firmato digitalmente ove possibile, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le procedure già indicate. Una menzione specifica merita la gestione di possibili disconnessioni: ogni intervento interrotto per problemi tecnici va ripreso per garantirne la comprensibilità a tutti. Registrazione: l’eventuale registrazione video è permessa soltanto con consenso esplicito e unanime dei partecipanti, secondo il Garante Privacy, in quanto si tratta di un trattamento dati personale.

La modalità mista, ossia la partecipazione congiunta sia in presence sia online, trova base giurisprudenziale recente, specie nelle pronunce dei Tribunali di Taranto e Bergamo. Non è prevista un’esclusione normativa. Gli stessi principi che regolano la videoconferenza pura si applicano alla versione combinata: trasparenza, tracciabilità e accesso sono requisiti imprescindibili. Tutti i condòmini devono potere scegliere liberamente la modalità che preferiscono, e la convocazione deve indicare sia il luogo fisico che la piattaforma. è essenziale che i partecipanti possano interagire, ricevere la documentazione e votare in tempo reale, senza discriminazioni tra le due modalità. Non esiste, tuttavia, un diritto soggettivo assoluto a pretendere sempre la modalità mista: l’amministratore decide secondo criteri di fattibilità tecnica e organizzativa, ma il favore per la più ampia partecipazione è principio rilevante e il rifiuto immotivato puo' essere contestato.

Vantaggi, criticità e raccomandazioni per una gestione trasparente

Vantaggi:

• Inclusività: più condòmini possono partecipare, in particolare chi ha difficoltà di spostamento
• Efficienza e risparmio di tempo
• Facilità di tenuta e condivisione della documentazione
• Risparmio sui costi logistici

Criticità:

• Dipendenza dall’efficienza tecnica della piattaforma e della rete
• Rischi per la privacy e la sicurezza dei dati
• Possibili difficoltà di identificazione dei partecipanti

Raccomandazioni:

• Adottare piattaforme dotate di strumenti di identificazione e controllo accessi
• Prevedere sempre la trasmissione integrale del verbale
• Formare amministratori e condòmini sull’utilizzo degli strumenti digitali
• Aggiornare, ove necessario, il regolamento condominiale per chiarire modalità e criteri di partecipazione a distanza

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