Bonus prima casa si può avere lo stesso se si ha già abitazione piccola e non adeguata secondo Cassazione n.29262 5 novembre 2025

di Marianna Quatraro pubblicato il 16/11/2025 alle 16:01

Il bonus prima casa può essere richiesto anche se si è già proprietari di un'altra casa ma solo se troppo piccola per le proprie esigenze o inadeguata: cosa prevede la nuova sentenza della Corte di Cassazione

Il diritto alle agevolazioni sull'acquisto di una prima abitazione è oggetto di frequenti aggiornamenti e interpretazioni da parte della giurisprudenza. Un recente pronunciamento della Corte di Cassazione, sentenza n. 29262 del 5 novembre 2025, introduce una svolta rilevante nella normativa di riferimento.

Questa decisione apre nuove possibilità di accesso al beneficio, anche a favore di chi è già proprietario di un appartamento ritenuto non più idoneo alle proprie esigenze. Il panorama precedente risultava incerto per molte famiglie che, a seguito di cambiamenti nella composizione del nucleo familiare o per esigenze personali, si trovavano con una casa ritenuta troppo piccola o non adatta.

Cos’è il Bonus Prima Casa e quali agevolazioni prevede

Le agevolazioni per l’acquisto della prima abitazione rappresentano una delle misure più rilevanti in ambito fiscale in Italia per stimolare l'accesso alla proprietà. Il vantaggio, comunemente denominato "Bonus Prima Casa", consiste in una riduzione significativa delle imposte indirette applicate all’atto di acquisto di un immobile. Questi sono i principali benefici previsti:

Imposta di registro ridotta al 2% (invece che al 9%) sul valore catastale dell’immobile, se la compravendita è tra privati;
Imposta ipotecaria e catastale fissa, pari a 50 euro ciascuna;
Per gli acquisti da impresa, IVA al 4% anziché al 10%;
Esenzioni da alcune imposte minori (come imposta di bollo e tasse ipotecarie) in specifiche condizioni;
Ulteriori semplificazioni amministrative per l’accesso alle agevolazioni in alcuni casi di successione e donazione.

I requisiti per accedere al beneficio comprendono: residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’atto, assenza di proprietà di altri immobili nel medesimo Comune e il non essere titolari, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su altre abitazioni già acquistate con il bonus.

Quando una casa si considera piccola o inadeguata ai fini della normativa fiscale

Un immobile può essere ritenuto non adeguato, secondo la normativa e la prassi giurisprudenziale, quando non risponde più alle necessità abitative del nucleo familiare. Questa inadeguatezza può assumere una duplice natura:

Oggettiva: condizioni strutturali compromesse, inagibilità per cause quali crolli, calamità naturali, incendi o perché si tratta di un rudere;
Soggettiva: variazioni nelle esigenze personali o familiari che rendono la casa troppo piccola, come modifiche nella composizione del nucleo (ad esempio, nascita di figli, esigenze di assistenza o cambiamenti lavorativi che richiedono uno spazio diverso).

La Corte di Cassazione ha fornito un’interpretazione ampia, considerando "inadeguata" un’abitazione che, per qualsiasi ragione, non è in grado di soddisfare i bisogni primari della famiglia. Ciò esclude una valutazione meramente catastale: anche un bilocale perfettamente mantenuto, ad esempio, può diventare insufficiente per un nucleo familiare in espansione.

Applicabilità del Bonus Prima Casa: cosa cambia con la sentenza della Cassazione 2025

La nuova pronuncia della Suprema Corte ha modificato in maniera sostanziale i criteri applicativi del beneficio. Fino a poco tempo fa, chi aveva già beneficiato degli sgravi sull’acquisto di un’abitazione era escluso, a prescindere dalle mutate condizioni personali o abitative, da un nuovo accesso alle stesse facilità.

Ora, invece, se la casa posseduta è ritenuta piccola o inadeguata, l’applicabilità delle agevolazioni viene valutata sulla base della reale idoneità dell’immobile ad assolvere alle funzioni di abitazione primaria per il nucleo familiare.

Questo cambiamento si basa sul principio che il possesso di un’immobile non idoneo è equiparato, in determinati casi, a una situazione di non possesso ai fini fiscali. Tuttavia, resta fermo un punto: il bonus può essere utilizzato una sola volta, a meno che l’immobile già agevolato venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Da oggi, per chi possiede un'autorizzazione già fruita mentendo la proprietà della prima casa, l’ottenimento di un nuovo bonus diventa possibile solo dopo aver ceduto il precedente immobile. In caso contrario, il rischio è la decadenza dall’agevolazione e il recupero delle somme risparmiate con l’aggiunta di sanzioni.

Questo ridisegna profondamente l’approccio adottato fino a oggi sia dalla giurisprudenza che dalla prassi delle amministrazioni finanziarie, rendendo il percorso più trasparente e aderente alle reali dinamiche familiari.

I limiti e le eccezioni: già proprietari di una casa e casi particolari

Limitazioni e deroghe costituiscono una parte essenziale della disciplina fiscale sulle agevolazioni per la prima casa. Il presupposto generale prevede che l’acquirente non disponga già di un’abitazione idonea nello stesso Comune, ma esistono significative eccezioni, come:

La detenzione di una quota (nuda proprietà o comproprietà) non impedisce sempre l'accesso al bonus, ma tale possibilità decade nel caso sia già stato fruito il beneficio fiscale sullo stesso immobile.
La proprietà di una casa ritenuta non adeguata, sia oggettivamente che soggettivamente, permette di accedere ancora al beneficio ma solo nei limiti indicati dalla giurisprudenza e previa vendita della casa agevolata, se già beneficiaria dell'incentivo.
Casi di inagibilità certificata (ad esempio, per danni strutturali) costituiscono una delle più solide giustificazioni per un nuovo utilizzo delle agevolazioni.

Come richiedere il Bonus Prima Casa in presenza di un immobile inadeguato

Chi è già proprietario di un alloggio ormai inadeguato può presentare domanda per le agevolazione del bonus prima casa in fase di acquisto, seguendo una precisa procedura. Questi sono i passaggi essenziali:

Verificare che l’immobile posseduto sia effettivamente inadeguato, raccogliendo documentazione dimostrativa come planimetrie, attestazioni di stato di famiglia o certificati di inagibilità;
Indicare la condizione di "prepossidenza" e motivare nella domanda notarile l’inidoneità dell’attuale abitazione rispetto alle necessità del nucleo, allegando la documentazione a supporto;
Se il precedente immobile era stato già acquistato usufruendo del beneficio, procedere con la vendita entro un anno. In questo caso, il notaio dovrà certificare l’impegno nella stipula;
Nel caso in cui la nuova domanda venga accettata, attenersi scrupolosamente agli obblighi previsti dalla normativa, compresa la tempestiva variazione di residenza in caso di trasferimento;
Qualora emergano complicazioni o contestazioni, consultare un professionista abilitato per una consulenza tecnica aggiornata.

Oltre alle normali autodichiarazioni rese nei rogiti notarili, l’Agenzia delle Entrate può effettuare controlli su quanto dichiarato, soprattutto in presenza di precedenti benefici o di immobili dichiarati inagibili o insufficienti dopo l'acquisto.