Quando la sanatoria del decreto Salva Casa non può mai essere negata

di Marianna Quatraro pubblicato il 01/12/2025 alle 16:01

Quali sono i casi in cui la sanatoria Salva Casa non può essere mai negata dai Comuni in base alle opere abusive: cosa prevedono la normativa in vigore e le recenti sentenze

Negli ultimi anni la disciplina delle sanatorie edilizie ha subito importanti trasformazioni, soprattutto con l'entrata in vigore del cosiddetto Decreto Salva Casa, che ha rivoluzionato l’approccio alle regolarizzazioni delle opere edilizie non conformi introducendo procedure semplificate e modificando alcuni storici vincoli sull'accertamento di conformità. Tra i punti di maggior rilievo spicca il superamento, in specifici casi, della "doppia conformità" e la definizione chiara delle tipologie di abusi che possono essere regolarizzati.

Il campo di applicazione della sanatoria Salva Casa: difformità, variazioni essenziali e limiti normativi

L'accesso alla sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa vale per:

interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo (permesso di costruire o SCIA alternativa), cioè quelle opere che presentano discrepanze non essenziali rispetto al progetto approvato;
opere realizzate in assenza di SCIA ordinaria oppure in difformità da essa;
ipotesi di variazioni essenziali, cioè modifiche significative che però non integrano il concetto di totale difformità.

La novità più rilevante consiste nella modifica del criterio della "doppia conformità", tradizionalmente richiesto per la sanatoria ex art. 36. Ora è sufficiente dimostrare che l’opera sia:

conforme alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda di regolarizzazione;
rispettosa della disciplina edilizia al tempo della realizzazione.

Di conseguenza, è stato abolito l’obbligo secondo cui un abuso doveva essere conforme sia alla normativa vigente all’epoca della sua realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria. Questa apertura normativa rappresenta un passaggio decisivo verso la regolarizzazione dei piccoli abusi edilizi, ossia di quelle irregolarità di minore entità compatibili con la pianificazione attuale.

Restano esclusi dal perimetro di applicazione gli abusi più gravi: la sanatoria semplificata, infatti, non si estende alle nuove costruzioni in totale assenza di titolo abilitativo né ai casi di totale difformità dal permesso di costruire, ribadendo un limite chiaro fra tolleranza e repressione dell’abuso.

Quando la sanatoria non può essere concessa: nuove costruzioni totalmente abusive ed esclusioni normative

Un confine preciso separa le situazioni regolarizzabili da quelle che restano escluse anche nella nuova disciplina. L’accesso alla sanatoria semplificata è precluso, in particolare, quando si è in presenza di:

nuove costruzioni totalmente abusive, cioè realizzate in completa assenza di qualsiasi titolo edilizio sin dall’origine;
interventi che realizzano un manufatto completamente diverso dal progetto autorizzato per sagoma, volume, superficie, destinazione d’uso o posizione;
casi in cui la normativa urbanistica o i vincoli paesaggistici impongano una inedificabilità assoluta (es. aree protette o vincolate);
opere per cui la legge prevede espressamente l’impossibilità di sanatoria (es. abusi successivi a determinati termini, immobili soggetti a specifiche tutele ambientali o storiche).

Le pronunce dei TAR: il caso della sentenza 1861/2025 Campania e le istruzioni ai Comuni

Un elemento particolarmente rilevante nella recente evoluzione interpretativa proviene dalla sentenza n. 1861/2025 del TAR Campania. In questa decisione, il Tribunale ha affrontato il tema della procedura da seguire per la concessione della sanatoria in base alle novità approvate. Secondo il Collegio, in presenza di una domanda di regolarizzazione che rientra nel perimetro della nuova norma (difformità parziali, variazioni essenziali), il Comune non può mai negare la sanatoria con il Salva Casa nei seguenti casi:

se sussistono i requisiti normativi introdotti dal DL Salva Casa, neppure sulla base di criteri precedenti ormai superati dallo ius superveniens;
provvedere con una istruttoria aggiornata ai nuovi criteri, evitando di richiamare motivi ostativi desunti da discipline pregresse;
motivare in modo puntuale il diniego, qualora le ragioni del rifiuto risiedano nell’assenza dei presupposti materiali di legge.

La sentenza impone all’amministrazione di riesaminare anche procedimenti già definiti, nei casi in cui non sia già stata decisa la demolizione irreversibile. In altre parole, il diniego alla sanatoria diventa illegittimo se motivato esclusivamente sulla base dei requisiti vigenti anteriormente, senza valutare la compatibilità con la novella introdotta nel 2024.

L’indirizzo dei TAR è chiaro: per le difformità sanabili secondo il Salva Casa, il Comune non può mai negare la regolarizzazione in presenza dei presupposti di legge, pena l’annullamento del provvedimento anche in sede giudiziaria.

Vincoli paesaggistici, limiti urbanistici ed esclusioni: analisi dei casi controversi

L’esistenza di vincoli paesaggistici e ambientali rappresenta una delle principali cause di esclusione dalla sanatoria. Tuttavia, il nuovo quadro normativo e le recenti circolari ministeriali hanno ridisegnato in parte il rapporto tra condizione urbanistica e compatibilità paesaggistica.

La disciplina attuale prevede che, in presenza di:

aree soggette a vincolo (paesaggistico, storico, ambientale), la richiesta di sanatoria semplificata è ammissibile solo subordinatamente al rilascio del parere vincolante della Soprintendenza;
in caso di parere negativo, l’opera resta abusiva e la sanatoria non può essere concessa;
se il vincolo comporta inedificabilità assoluta (ad esempio, fascia di rispetto di 150 metri dai corsi d’acqua), l’esclusione dalla sanatoria è totale;
per aumenti volumetrici, laddove compatibili, l’ente vincolante valuta l’impatto paesaggistico, ma può comunque negare la regolarizzazione ove sussistano ragioni di tutela prevalente.

La circolare MiC n. 19/2025 ha chiarito che la nuova sanatoria può operare anche su immobili vincolati solo in presenza di piccoli interventi e con parere favorevole degli uffici competenti.

Iter procedurale e motivazioni obbligatorie per il diniego della sanatoria

La procedura di esame della richiesta di regolarizzazione si articola in fasi specifiche, che prevedono determinati obblighi di motivazione in caso di diniego. Per il rilascio di un permesso in sanatoria, l’amministrazione:

avvia l’istruttoria e valuta la sussistenza dei requisiti di legge;
in caso di orientamento negativo, trasmette il preavviso di rigetto indicando dettagliatamente i motivi ostativi;
acquisisce e valuta le eventuali osservazioni del privato (termine minimo 10 giorni);
adotta il provvedimento finale, che deve esplicitare non solo le ragioni del diniego, ma anche la motivazione dell’eventuale mancato accoglimento delle osservazioni dettate dall’istante;
il Comune non può integrare il rigetto con motivi nuovi non precedentemente comunicati, per non precludere la piena partecipazione del richiedente.

La mancanza delle garanzie procedimentali comporta l’illegittimità del diniego, con possibile annullamento in sede amministrativa o giurisdizionale. Solo con una motivazione dettagliata e trasparente si salvaguarda sia la posizione del privato sia la legittimità dell’azione amministrativa.