Imu 2026 ridotta e con sconti: nuove agevolazioni per case al mare, montagna e inagibili previsti dal Mef

Il quadro delle agevolazioni e delle aliquote Imu viene ridefinito da un recente decreto firmato dal viceministro dell’Economia, Maurizio Leo, ufficializzato con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Le disposizioni si inseriscono in un percorso di armonizzazione avviato nel 2024, che punta a rendere la tassazione sugli immobili più omogenea su tutto il territorio nazionale.

Il nuovo provvedimento attribuisce ai Comuni la possibilità di introdurre riduzioni sull’Imposta municipale unica per alcune categorie di immobili, con particolare attenzione a quelli ubicati in località turistiche, come le abitazioni al mare o in montagna, e agli immobili inagibili. Il fine è duplice: evitare interpretazioni elastiche che negli anni hanno frammentato il quadro normativo e fornire parametri oggettivi per distinguere tra immobili effettivamente utilizzati e non sfruttati ai fini commerciali. 

Cosa cambia con il decreto: la revisione delle aliquote da parte dei Comuni

Il nuovo decreto stabilisce criteri più precisi nella definizione delle aliquote agevolate, rafforzando la capacità regolamentare dei Comuni. L’aggiornamento delle regole vieta il superamento dell’aliquota massima e introduce limiti chiari per evitare soggettivismi eccessivi nelle decisioni locali.

Ulteriori obblighi riguardano la trasparenza nella comunicazione delle aliquote: le amministrazioni devono trasmettere al Ministero dell’Economia, entro metà ottobre di ogni anno, il prospetto delle aliquote da applicare per l’anno successivo. In caso di mancata trasmissione, rimangono vigenti le aliquote degli anni precedenti oppure si applica la base standard prevista dalla legge statale. 

Si afferma così un principio di omogeneità e prevedibilità della pressione fiscale, ma si lascia la possibilità alle amministrazioni di concedere agevolazioni per abitazioni non locate, inagibili o utilizzate occasionalmente.

I parametri, fissati dal decreto, rimandano la determinazione della % di riduzione e delle modalità di controllo sui reali utilizzi dell’immobile alla regolamentazione locale, che potrà anche valutare l’attivazione di utenze come luce, acqua e gas come indicatori di effettiva fruizione abitativa.

Definizione di seconda casa: chi può usufruire delle nuove agevolazioni

Il concetto di seconda casa, nell’ambito della normativa Imu, non coincide con l’abitazione principale, esclusa dall’imposta ad eccezione delle categorie catastali di pregio. Le agevolazioni sono destinate in particolare a quelle abitazioni definite "a disposizione": ciò significa che non devono essere locate a terzi, né concesse in comodato a parenti, situazioni già regolate con uno sconto sulla base imponibile, bensì mantenute dal proprietario per uso personale limitato e non continuo nell’arco dell’anno.

La norma permette ora ai Comuni di individuare esattamente i requisiti, come il numero di mesi in cui l’immobile risulta non affittato, l’eventuale sospensione delle utenze nelle stagioni di minore utilizzo e il possesso di arredi essenziali. Rientrano nel beneficio in particolare:

• abitazioni in località marittime o montane utilizzate per brevi periodi, non inserite sul mercato delle locazioni;
• immobili stagionali non concessi in affitto e non destinati ad attività turistica;
• case indebitamente gravate da oneri fiscali, ma prive di una effettiva redditività durante l’anno.

Agevolazioni e riduzioni Imu per case al mare e in montagna

Una delle novità più rilevanti riguarda proprio la possibilità per i Comuni di riconoscere una aliquota agevolata su case al mare, montagna e inagibili a seconda dell’utilizzo effettivo dell'immobile durante l’anno. Vengono forniti criteri oggettivi per valutare l’idoneità al beneficio, tra cui la verifica delle utenze attive, la presenza di mobilio essenziale e le modalità di fruizione stagionale. Nel dettaglio:

• I proprietari che mantengono la seconda casa non locata, né in comodato a terzi, e la utilizzano solo per brevi periodi possono accedere a una tassazione ridotta;
• Il Comune può fissare una soglia minima di mesi nel corso dell’anno durante i quali l’immobile deve risultare non affittato per godere dell’agevolazione;
• L’effettiva non destinazione a fini reddituali va provata tramite consumi ridotti di gas, luce e acqua – un parametro che sostiene l’obiettività del processo di controllo;
• Sono escluse dal beneficio le abitazioni che negli stessi mesi risultano inserite in circuiti di affitto breve, attività turistiche o locazione commerciale.

La misura intende favorire gli utenti che utilizzano la proprietà come casa per vacanze personali, riconoscendo le spese sostenute senza ritorno economico. La personalizzazione della riduzione permette, inoltre, di calibrare la pressione fiscale sulle reali condizioni di utilizzo degli immobili stagionali, rendendo la normativa più aderente alle esigenze delle diverse aree geografiche.

Aliquota ridotta e criteri di applicazione per le case a disposizione

Per le cosiddette "case a disposizione" viene riconosciuta un’ulteriore flessibilità nella regolamentazione delle aliquote. Secondo il decreto, una casa a disposizione è un’unità abitativa di proprietà ma né locata a terzi né concessa gratuitamente a parenti stretti. I Comuni hanno la facoltà di:

• stabilire per quanti mesi una casa debba risultare sfitta per accedere all’aliquota ridotta;
• verificare l’effettivo non utilizzo commerciale tramite il monitoraggio delle utenze o dell’assenza di contratto di locazione;
• criteri come la presenza di arredi limitati o la sospensione temporanea dei servizi possono essere strumenti di verifica;
• in casi particolari, modulare ulteriormente l’aliquota se l’abitazione risulta effettivamente sottoutilizzata.

Viene lasciata ampia discrezionalità ai sindaci per determinare la durata minima nella quale la casa deve trovarsi in questa condizione, così come sui documenti necessari per dimostrare la fruizione saltuaria dell’immobile. 

Esclusioni: immobili commerciali e case destinate ad affitto breve

La revisione normativa esclude esplicitamente dal perimetro delle agevolazioni tutti gli immobili utilizzati a fini produttivi o turistici, oltre alle abitazioni che vengono affittate regolarmente o inserite nel circuito delle locazioni brevi. In particolare:

• proprietà destinate ad attività ricettive (es. bed & breakfast, alberghi, residence);
• immobili concessi in affitto con contratti di breve durata e case vacanza inserite in piattaforme online;
• unità immobiliari utilizzate come sedi di attività commerciali o professionali.

IMU e immobili inagibili: quando è prevista l’azzeramento dell’imposta

Il nuovo scenario normativo amplia le forme di tutela per i proprietari di immobili inagibili, riconoscendo ai Comuni la possibilità di applicare aliquote ridotte o, in casi particolari, di azzerare del tutto il tributo. L’agevolazione, che precedentemente era riservata agli immobili resi inutilizzabili da calamità naturali, viene ora estesa anche alle unità compromesse da:

• gravi danni accidentali di tipo strutturale;
• incendi o dissesti dovuti a eventi non naturali;
• vizi costruttivi o guasti tecnici non imputabili al proprietario;

La verifica dell’inagibilità avviene tramite perizia tecnica e documentazione idonea. L’applicazione dell’azzeramento o dello sconto è lasciata alla discrezionalità dell’ente locale, che dovrà valutare caso per caso la sussistenza dei requisiti. Questo ampliamento del beneficio risponde alla necessità di adattare la normativa Imu alla molteplicità delle situazioni reali in cui un immobile può perdere la sua agibilità anche indipendentemente da eventi naturali di grande portata. 

Ruolo dei Comuni, tempistiche e modalità operative

L’attuazione delle nuove regole sulle aliquote agevolate e sulle esenzioni per immobili inagibili è demandata alle amministrazioni comunali. I Comuni devono:

• adottare i regolamenti specifici basandosi sui parametri fissati nel nuovo decreto;
• inviare annualmente le aliquote aggiornate al Ministero dell’Economia entro la scadenza fissata (di norma metà ottobre);
• pubblicare sui propri portali istituzionali tutte le informazioni necessarie all’utenza per orientarsi sulle agevolazioni disponibili.

Nel caso in cui l’amministrazione non provveda all’invio delle aliquote nei tempi previsti, rimane in vigore la normativa precedente con la possibilità di applicare l’aliquota base statale.