Prezzi case in aumento nel 2026: di quanto sarà aumento dei costi nelle diverse città

Il mercato immobiliare italiano si presenta nel 2026 come uno scenario in costante evoluzione, con cambiamenti significativi sia nei prezzi di vendita che nelle locazioni, secondo gli approfondimenti di fonti di rilievo come Immobiliare.it. La nuova annata porta con sé un consolidamento dei trend osservati nella seconda parte del 2024 e durante il 2025, caratterizzati da una domanda abitativa elevata e dinamiche di crescita dei valori immobiliari nelle principali città. Gli operatori del settore e coloro che cercano casa o desiderano investire sono così chiamati a valutare attentamente dati e previsioni, oggi più che mai centrali per interpretare i possibili scenari dei prossimi mesi.

Aumenti previsti nel 2026: panoramica nazionale tra prezzi di vendita e locazioni

Secondo le più recenti analisi di riferimento, il valore medio delle abitazioni in Italia subirà nel 2026 un incremento stimato attorno al 3,1% rispetto ai dodici mesi precedenti. Si tratta di una crescita omogenea che riguarda l’intero Paese, ma che si manifesta con maggiore intensità nelle aree urbane più dinamiche. Ancora più accentuata è la tendenza nel settore delle locazioni: i canoni d’affitto realizzano una crescita record dell’8,1% su scala nazionale, lasciando intravedere una pressione maggiore sull’offerta rispetto ai prezzi di compravendita.

La seguente tabella fotografa l’andamento generale previsto nel 2026:

I dati evidenziano come il mercato delle locazioni superi in termini di crescita percentuale quello degli acquisti,con una domanda particolarmente vivace nei grandi centri urbani e nelle città universitarie. I motivi di tale crescita sono da cercare sia nella ridotta offerta di immobili disponibili, sia nel costante interesse degli investitori per il settore residenziale, ritenuto ancora uno dei comparti più affidabili e remunerativi.

Perché i prezzi delle case continueranno a salire: domanda, offerta e fattori trainanti

L’aumento dei prezzi immobiliari in Italia rispecchia uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta rimasto praticamente invariato negli ultimi anni. Secondo gli esperti del settore, a spingere le quotazioni contribuiscono diversi elementi strutturali:

• Domanda consistente alimentata dal desiderio di sicurezza e stabilità patrimoniale, con crescenti preferenze verso soluzioni moderne, efficienti e con servizi aggiuntivi;
• Offerta inadeguata sia numericamente che qualitativamente, a causa della limitata produzione di nuove abitazioni e di un patrimonio edilizio spesso vetusto e poco competitivo dal punto di vista energetico;
• Persistente carenza di nuove costruzioni derivante da vincoli urbanistici e, in molte città, dal rallentamento o blocco dei cantieri, come accaduto recentemente a Milano;
• Interessante rendimento degli investimenti immobiliari, con flussi di capitale su acquisti per messa a reddito in risposta alla domanda di locazioni in crescita;
• Maggiore accessibilità al credito grazie a condizioni finanziarie migliorate rispetto al recente passato, che facilitano le transazioni anche nei centri minori grazie al lavoro da remoto;
• Inflazione e dinamica dei tassi che spingono alla rivalutazione dell’investimento nel mattone come forma di tutela del potere d’acquisto.

Le previsioni di istituti come Nomisma e delle analisi di settore convergono nell’anticipare una prosecuzione della crescita delle transazioni, seppure a ritmi più contenuti rispetto agli anni post-pandemici. All’interno di questo quadro, i rincari nei costi delle materie prime e le difficoltà a rinnovare il patrimonio abitativo sono elementi destinati a restare protagonisti nel determinare il valore degli immobili.

Le città con i maggiori rincari: dati e previsioni per ogni area urbana

L’analisi delle principali città evidenzia profonde differenze e forti accelerazioni in alcuni mercati locali. I dati raccolti consentono di presentare una visione chiara:

In particolare, Firenze supera la soglia dei 5.000 euro/mq con un aumento di oltre 300 euro/mq, mentre a Bologna i valori si avvicinano ai 4.000 euro/mq. Bari e Torino sono protagoniste per il vigore dei canoni di locazione, mentre Milano conferma il suo primato di città più cara per il mattone.

Le differenze sono marcate anche nell’entità degli incrementi assoluti:

• A Milano si arriva quasi a 5.700 euro/mq,
• Bari passa da 2.248 a 2.355 euro/mq,
• Napoli supera i 3.100 euro/mq,
• Palermo e Catania si mantengono in crescita quasi parallela.

Da segnalare Venezia con una crescita limitata nelle locazioni, e Genova tra le città più stabili sul fronte dei prezzi. Nel complesso, secondo fonti di settore, le principali aree urbane italiane continueranno a mostrare una polarizzazione crescente, con alcune piazze pronte a segnare nuovi record, mentre altre rimangono in una fase di assestamento o moderata crescita.

L’andamento dei prezzi nei quartieri di Milano e Roma

Nel dettaglio delle due più importanti metropoli nazionali, le differenze tra le aree interne alle città diventano particolarmente rilevanti. A Milano tutte le zone segnano un aumento dei valori nel 2026, anche se in modo eterogeneo:

• Precotto-Turro (+8,7%)
• Viale Certosa-Cascina Merlata (+8,3%)
• Bicocca-Niguarda (+8%)
• Arco della Pace-Arena-Pagano presenta una crescita più contenuta (+0,5%)

Per quanto riguarda le locazioni, il Centro di Milano si distingue con un +9,2%, seguito da Solari-Washington (+8,4%) e Centrale-Repubblica (+7,8%). Anche quartieri più periferici, come la Cerchia dei Navigli, presentano comunque aumenti significativi (+3%).

A Roma il panorama appare più variegato, con alcune zone soggette persino a cali nei canoni di affitto: si riscontrano flessioni a Termini-Repubblica (-2,9%) e Aventino-San Saba-Caracalla (-2,4%), mentre il quartiere Prati-Borgo-Mazzini-Delle Vittorie registra un aumento degli affitti (+8,3%). Le zone con la maggiore crescita nei prezzi di vendita sono Testaccio-Trastevere (+6,1%) e Garbatella-Navigatori-Ostiense (+5,5%).

Le prospettive del mercato immobiliare tra consolidamento e incertezze

L’anno in corso si configura come un periodo di generale consolidamento per il comparto residenziale. Le principali previsioni stimano che le transazioni si assesteranno intorno alle 790 mila unità, con lievi progressioni rispetto al 2025. Le stime di crescita dei prezzi, comprese fra l’1% e il 3%, indicano comunque una tenuta positiva del settore, nonostante l’irrigidimento del contesto economico e le incognite relative al potere d’acquisto delle famiglie.

La domanda abitativa stabile e la maggiore facilità di accesso al credito rappresentano due solidi pilastri per la prosecuzione di questa tendenza. La scarsa presenza di nuove costruzioni e le difficoltà nei processi autorizzativi, soprattutto nelle grandi città, potrebbero però limitare significativamente la capacità del sistema di offrire soluzioni davvero innovative e sostenibili. Alcuni analisti sottolineano la necessità di riforme normative e incentivi sul fronte sia della rigenerazione urbana che della riqualificazione energetica, per sostenere una crescita più equilibrata e resiliente del mercato.

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