Revoca di un amministratore di condominio: deve passare un tempo minimo o si può fare quando si vuole?
La revoca dell'amministratore di condominio solleva dubbi su tempi, limiti normativi e procedure. Quando è possibile la rimozione, le differenze tra revoca assembleare e giudiziale, effetti pratici.
La gestione condominiale, in Italia, si regge su presupposti di fiducia e trasparenza, affidando all'amministratore compiti regolati da articoli chiave del Codice Civile, tra cui l'art. 1129 e 1136 c.c. Tuttavia, le dinamiche che caratterizzano la vita condominiale possono portare i condomini a porsi il quesito su quali limiti temporali esistano per la revoca dell'amministratore appena nominato, soprattutto di fronte a inadempienze gravi. Il quadro normativo stabilisce una disciplina precisa sulla possibilità di rimozione, distinguendo tra assemblea e autorità giudiziaria. Approfondire le condizioni e le modalità di revoca significa chiarire i diritti dei proprietari e gli obblighi dell'amministratore, garantendo così una gestione realmente efficiente e conforme alle regole.
Revoca assembleare: si può rimuovere subito l'amministratore?
La revoca assembleare dell'amministratore è la modalità più diretta di interruzione del mandato. Ai sensi degli artt. 1129 e 1136 c.c., l'assemblea ha il potere di rimuovere l'amministratore in qualunque momento, senza vincolo di attendere la scadenza naturale dell'incarico annuale o biennale. Questo diritto non necessita di una motivazione specifica: anche il solo venir meno del rapporto fiduciario può motivare la decisione. L'unico limite concreto è la necessità di votare secondo le maggioranze previste per la nomina: la metà più uno degli intervenuti e almeno 500 millesimi del valore dell'edificio.
Se la rimozione avviene senza giusta causa, l'amministratore può vedersi riconoscere un risarcimento, oltre al pagamento del compenso maturato sino a quel momento (art. 1725 c.c.; Cass. n. 7874/2021). In caso di revoca motivata da gravi inadempienze, non spetta alcuna indennità e, anzi, l'amministratore può essere chiamato a rispondere di eventuali danni prodotti.
Va sottolineato che la revoca può essere deliberata fin dal giorno successivo alla nomina, senza limiti temporali minimi; la norma privilegia la tutela della compagine condominiale rispetto alla continuità formale dell'incarico. Ciò offre una forte garanzia ai proprietari, che possono sostituire rapidamente una gestione ritenuta insoddisfacente o scorretta, salvaguardando il corretto funzionamento dell'edificio.
Revoca giudiziale: quando e come può intervenire il Tribunale
Oltre alla via assembleare, la legge prevede la possibilità di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, disciplinata dall'art. 1129 c.c., quale strumento di tutela estrema per i condòmini.
Nel caso in cui l'assemblea non riesca a deliberare la revoca nonostante siano emerse gravi irregolarità, ciascun condomino, anche da solo, può rivolgersi al Tribunale chiedendo la rimozione per giusta causa. Il giudice può intervenire solo in presenza di comportamenti gravi: omessa convocazione delle assemblee, mancato rendiconto annuale, utilizzo improprio dei fondi comuni, mancata apertura del conto corrente condominiale, violazioni fiscali, abuso di potere od omissioni nell'esecuzione di sentenze o delibere.
La revoca giudiziale, per sua natura, è un rimedio residuale, urgente ed eccezionale. Il Tribunale decide con provvedimento motivato, nominando contestualmente un nuovo amministratore se necessario. L'intervento giudiziario si giustifica esclusivamente di fronte al pericolo di grave danno per la collettività condominiale, non essendo sufficiente un mero dissenso sui criteri gestionali o piccoli errori formali.
È importante considerare che il ricorso al giudice per la revoca presuppone la permanenza dell'amministratore in carica: se il mandato è già scaduto, la domanda non produce effetti concreti.
Condizioni e limiti alla revoca per grave inadempienza
Per giustificare l'intervento giudiziale occorre dimostrare gravi inadempimenti che pregiudichino la regolare amministrazione dell'edificio. Tra queste situazioni rientrano:
- Omessa convocazione dell'assemblea annuale per l'approvazione del bilancio secondo i termini di legge (art. 1130 c.c. n. 10)
- Mancato o irregolare rendiconto, che ostacola il controllo sull'attività gestionale
- Inadempienza nei versamenti fiscali o nella tenuta della contabilità
- Gestione opaca dei fondi comuni, con confusione tra patrimoni personali e condominiali
- Violazione degli obblighi informativi e mancata consegna della documentazione ai condòmini
Un recente orientamento stabilisce che anche il semplice ritardo nella presentazione del rendiconto annuale, se non giustificato, configura una grave irregolarità, potendo da solo determinare la perdita del mandato.
Tempi, risarcimenti e obblighi reciproci
La cessazione dall'incarico è immediata quando la revoca è accompagnata dalla nomina contestuale del successore. Se ciò non avviene, l'amministratore uscente resta in prorogatio fino alla nomina del nuovo soggetto, in modo da garantire la continuità amministrativa. L'obbligo più rilevante in questa fase riguarda la restituzione tempestiva delle documentazioni condominiali al subentrante o, in mancanza, all'assemblea.
- In caso di revoca senza giusta causa: l'amministratore uscente può richiedere il pagamento dei compensi maturati e domandare un eventuale risarcimento per la cessazione anticipata prima della scadenza del mandato.
- Se la revoca è per giusta causa o disposta dal giudice: nessun risarcimento né ulteriore competenza è dovuto; anzi, il soggetto revocato potrebbe essere chiamato a rimborsare eventuali danni causati dalla cattiva gestione.
Procedura e quorum per la revoca dell'amministratore
La convocazione dell'assemblea per la revoca richiede il rispetto di procedure formali definite. L'istanza può essere avviata da almeno due condomini che insieme rappresentino almeno un sesto (1/6) del valore dell'edificio. La richiesta deve essere presentata all'amministratore tramite raccomandata A/R o PEC, specificando nell'ordine del giorno la volontà di revoca e la possibile nomina del successore.
L'amministratore in carica ha dieci giorni per indire l'assemblea. Se non provvede, i condomini proponenti hanno il diritto di autoconvocare l'assemblea, informando correttamente tutti i partecipanti.
Il quorum necessario per deliberare la cessazione coincide con quello per la nomina: è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore espresso in millesimi. Il regolamento può prevedere maggioranze ulteriori, ma non meno restrittive di quanto previsto dalla norma generale.
Cosa succede dopo la revoca: transizione e nomina
Dopo la rimozione, si apre la fase di transizione amministrativa. L'amministratore uscente ha l'obbligo di consegnare tutta la documentazione relativa alla gestione del condominio e di predisporre un rendiconto finale aggiornato. L'effettiva operatività del nuovo soggetto deve essere agevolata dal passaggio ordinato di atti, contabilità, chiavi dei locali e rapporti con i fornitori.
Qualora l'assemblea non riesca a nominare un nuovo titolare dell'incarico, si procederà con la richiesta giudiziale per la nomina di un soggetto provvisorio. L'amministratore uscente, in regime di prorogatio, dovrà limitarsi agli atti urgenti e indifferibili per tutelare gli interessi comuni sino al completamento della successione amministrativa.
Leggi anche
Seguici su Google News cliccando qui e poi fai click sulla Stellina in alto a destra
