Che cos'è un abuso edilizio parziale, quando si configura e se può e come essere oggetto di sanatoria

Quali sono i casi in cui per legge si configura un abuso edilizio parziali e come fare a regolarizzarlo secondo le procedure vigenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 23/07/2025 alle ore 14:01

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L'abuso edilizio parziale si configura in situazioni in cui l’intervento edilizio autorizzato viene realizzato con modifiche che riguardano aspetti non essenziali della struttura originaria, senza alterarne la natura sostanziale.

Quando si configura un abuso edilizio parziale: definizione, tipologie e riferimenti normativi

L'abuso edilizio parziale si riferisce a opere edilizie realizzate in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo originario (ad esempio, permesso di costruire, SCIA, ecc.), incidendo su elementi secondari o accessori ma senza stravolgere l’organismo edilizio nel suo complesso e può essere di diverse tipologie, come:

Variazioni nella distribuzione interna degli spazi, come lo spostamento di tramezzi o l'aggiunta di vani non strutturali.
Modifiche a dettagli ornamentali o scelta di materiali diversi da quelli autorizzati.
Opere su volumi tecnici o cubature accessorie che non incidono sulle strutture portanti.
Interventi che non determinano mutamenti di destinazione d’uso sostanziali o incrementi significativi di volumetria.

Non rientrano nella categoria delle parziali difformità le variazioni essenziali, l’aumento consistente di cubatura, le modifiche che comportano nuovi volumi autonomi o mutamenti radicali della destinazione d’uso, casi per i quali valgono regole più stringenti anche sul piano sanzionatorio.

Sanatoria e regolarizzazione dell'abuso parziale: percorsi, requisiti e casi pratici

Il principio della sanatoria edilizia trova applicazione anche nelle ipotesi di parziale difformità, purché ricorrano condizioni specifiche prescritte dalla normativa vigente:

Permessi e procedure: L’accertamento di conformità avviene mediante richiesta di Permesso di Costruire in sanatoria o presentazione di SCIA in sanatoria. A seguito dell’ultima riforma normativa, per gli abusi minori è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica alla data della domanda e la conformità edilizia vigente al tempo dell’intervento.
Requisiti fondamentali:
- L'intervento deve risultare conforme alle norme urbanistiche attuali e alle regole edilizie in vigore al momento della realizzazione.
- Non devono essere state emesse sanzioni definitive o avviate procedure amministrative irrevocabili.
Possibili iter di regolarizzazione:
- Presentazione di istanza presso il Comune di competenza, allegando perizia tecnica e documentazione attestante le caratteristiche dell’opera e il periodo di esecuzione.
- Percorso semplificato per le varianti in corso d’opera realizzate prima del 1977, secondo quanto previsto dall’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001.
- Nei casi in cui le opere risultino autonome e materialmente scindibili, è permessa la sanatoria parziale delle sole porzioni regolarizzabili.
Casi pratici tipici:
- Tramezzo modificato senza impatto sulle strutture portanti
- Cambio di finiture interne diverso da ciò che era nel progetto autorizzato
- Pergotenda o vetrata amovibile non presente in progetto originario

La procedura per ottenere la sanatoria in caso di abuso parziale e le novità del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa ha apportato profonde innovazioni ai meccanismi di regolarizzazione delle difformità parziali, semplificando la procedura e introducendo il regime del silenzio-assenso.

Fasi della procedura:
- Presentazione al Comune della domanda di Permesso di Costruire in sanatoria o di Segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria (SCIA) per piccoli interventi e varianti non essenziali.
- Allegazione della documentazione tecnica (stato dei luoghi, datazione delle opere, relazione tecnica asseverata).
- Pagamenti delle oblazioni previste: doppio del contributo di costruzione con ulteriore aumento per parziali difformità o, in altri casi, doppio dell’incremento di valore venale dell’immobile.
- Tempi: Il titolo si intende rilasciato in caso di silenzio da parte dell’Amministrazione: 45 giorni per il permesso in sanatoria, 30 giorni per la SCIA.
Particolarità: Qualora l’immobile sia sottoposto a vincolo paesaggistico, la procedura si integra con la richiesta di parere vincolante ai relativi enti, allungando i termini fino a 180 giorni.
Esempi di casi risolti con la nuova disciplina:
- Regolarizzazione di soppalchi o ampliamenti di superficie minima, purché in presenza dei requisiti di autonomia e scindibilità e nel rispetto delle soglie volumetriche.
- Sanatoria delle modifiche alla destinazione d’uso allineate alla funzione dell’edificio e non in contrasto con le prescrizioni urbanistiche attuali.
Natura semplificata del procedimento: L’introduzione della doppia conformità semplificata consente la regolarizzazione in tutti i casi in cui l’opera rispecchi le normative urbanistiche vigenti e quelle edilizie vigenti al tempo dell’intervento.

Limiti, esclusioni e casi non sanabili nell’abuso edilizio parziale

Per la sanatoria degli abusi edilizi parziali si devono considerare:

Limiti di sanabilità:
- La sanatoria è possibile esclusivamente per difformità parziali e autonome. Le parti interessate devono risultare scindibili dal resto dell’edificio, sia in termini materiali che funzionali.
- Non è ammessa per interventi che generano nuove volumetrie rilevanti, aumenti consistenti di superficie o modifiche sostanziali della destinazione d’uso.
Casi non sanabili:
- Opere realizzate in totale assenza di titolo abilitativo o in totale difformità dal titolo, che comportano trasformazione radicale dell’organismo edilizio.
- Interventi che violano vincoli ambientali, paesaggistici o antisismici, salvo l’acquisizione di specifiche autorizzazioni o pareri dei competenti uffici.
- Casi in cui la regolarizzazione comporterebbe una deroga ai parametri urbanistici inderogabili (distanze, altezze, rapporti aerilluminanti minimi, ecc.).
Fiscalizzazione dell’abuso: Laddove la demolizione delle opere abusive sia impossibile senza compromettere la parte legittima dell’edificio, è prevista una sanzione pecuniaria sostitutiva, ma senza possibilità di conseguire la sanatoria amministrativa.

Sanzioni, silenzio-assenso e rischi in caso di mancata regolarizzazione

Il mancato adeguamento comporta conseguenze rilevanti sotto il profilo amministrativo e penale.

Le sanzioni per l’abuso edilizio parziale sono graduate in base all’entità della difformità e alla possibilità o meno di ripristinare lo stato dei luoghi.

Sanzione pecuniaria: E' previsto il pagamento di una somma (oblazione), che può variare in funzione della gravità dell’abuso e della destinazione d’uso delle opere interessate.
Sanzione demolitoria: In assenza di regolarizzazione, può essere ordinata la demolizione delle sole parti difformi, con obbligo di ripristino degli stati legittimi.
Silenzio-assenso: Con la nuova disciplina, il silenzio da parte dell’amministrazione oltre i termini indicati si interpreta come provvedimento favorevole alla sanatoria; per le SCIA in sanatoria il termine è di 30 giorni, per il permesso di costruire in sanatoria 45 giorni.
Prescrizione: Solo le sanzioni penali sono soggette a prescrizione, secondo termini distinti a seconda della gravità dell’illecito. La sanzione amministrativa di demolizione non si prescrive mai, anche dopo decenni.
Rischi aggiuntivi: In caso di mancata regolarizzazione, è possibile l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle aree interessate, nonché la nullità di eventuali atti di compravendita per immobili non regolarizzati.