Come conviene dare una seconda casa ai propri figli tra donazione, usufrutto, comodato o nuda proprietà. I pro e contro

Nel contesto familiare italiano, il passaggio di una seconda abitazione ai discendenti rappresenta un tema ricorrente che pone i genitori di fronte a scelte giuridiche e fiscali articolate. Le soluzioni adottabili per trasferire immobili a beneficio della nuova generazione spaziano tra la donazione, la riserva di usufrutto, il comodato d’uso gratuito e l’attribuzione della nuda proprietà.

Ogni modalità implica differenti conseguenze in termini di tempistiche, costi, flessibilità, imposte e tutela degli interessi sia dei genitori sia dei figli. La scelta più adatta dipende spesso da esigenze di pianificazione patrimoniale, dalla volontà di conservare il controllo sul bene e dal desiderio di ridurre i rischi di contenzioso successorio.

Quando e perché conviene trasferire la seconda casa ai figli

Il trasferimento della proprietà di una seconda casa ai figli può trasformarsi in una strategia di pianificazione patrimoniale e successoria efficace, specialmente nell’ottica di anticipare la successione o di garantire ai figli una base d’appoggio per motivi di studio o lavoro in città diverse.
Le ragioni che spingono una famiglia verso il trasferimento della proprietà sono molteplici:

• Evitare futuri conflitti ereditari, specialmente in presenza di più figli
• Ottimizzazione della tassazione su immobili e patrimonio
• Desiderio di garantire sicurezza abitativa ai figli che si trasferiscono per lavoro o per motivi di studio
• Volontà di tutelare i discendenti da potenziali rischi patrimoniali, come pignoramenti a carico dei genitori
• Anticipare le dinamiche del passaggio generazionale, specie quando si intende mantenere la disponibilità del bene per sé (usufrutto)

L’elemento temporale riveste un’importanza determinante nell’individuare il momento maggiormente favorevole per attuare la strategia scelta: anticipare la devoluzione consente, in taluni casi, di bloccare il valore fiscale dell’immobile e beneficiare delle franchigie in vigore, evitando l’incidenza di future rivalutazioni patrimoniali. Tuttavia, è necessario valutare con attenzione la situazione familiare, l’età dei beneficiari, la presenza di più eredi e l’eventuale esistenza di contenziosi o debiti.

Un trasferimento troppo anticipato può infatti creare difficoltà operative (ad esempio, in caso di vendita o divisione del bene) e produrre effetti indesiderati, come la compromissione della quota di legittima spettante ad altri eredi.

La donazione della seconda casa: modalità, costi e implicazioni fiscali

L’atto di donazione è uno degli strumenti più utilizzati per assegnare il patrimonio immobiliare ai figli, con forme e implicazioni differenti a seconda che si tratti di donazione diretta, indiretta o con riserva di usufrutto.

La donazione prevede l’intervento obbligatorio del notaio, la redazione di un atto pubblico e la presenza di due testimoni. Per gli immobili, è richiesta la trascrizione nei registri immobiliari e la successiva voltura catastale. Gli oneri comprendono:

• Imposta di donazione: nulla per valori fino a 1.000.000 euro per ciascun figlio, 4% solo sulla parte eccedente
• Imposte ipotecaria e catastale: 2% e 1% sul valore catastale (oppure 200 euro ciascuna se il beneficiario beneficia dell’agevolazione “prima casa”)
• Parcella notarile: solitamente tra 1.500 e 4.000 euro, a seconda del valore e della complessità
• Eventuali spese aggiuntive di voltura, perizia, trascrizione e aggiornamento catastale

Le implicazioni fiscali variano notevolmente rispetto alla successione. Il valore imponibile della donazione si blocca al momento dell’atto, potenzialmente inferiore rispetto a quello futuro, con possibili vantaggi in termini di franchigie e imposte dovute. È, infine, necessario considerare le ricadute sulla quota di legittima riservata agli eredi, che può essere leso dalla donazione e comportare rischi d’impugnativa a distanza di anni.

Vantaggi e svantaggi della donazione a favore dei figli

I punti di forza della donazione immobiliare includono la possibilità di:

• Anticipare la successione in modo trasparente
• Garantire certezza e stabilità del passaggio generazionale
• Sfruttare le agevolazioni fiscali, bloccando il valore del bene e quindi la base imponibile
• Garantire la tutela patrimoniale in caso di rischi legali o personali dei genitori.

Tuttavia, l’atto donativo presenta alcune criticità:

• Possibilità che la donazione sia contestata dagli altri eredi in caso di lesione della quota di legittima
• Limitazioni di commerciabilità: l’immobile donato è meno facilmente rivendibile a terzi per la paura di azioni di riduzione per 20 anni o fino a rinuncia degli altri eredi
• Irrevocabilità dell’atto, salvo rari casi come ingratitudine o sopravvenienza di figli
• Responsabilità per eventuali debiti e vincoli esistenti sull’immobile, che rimangono a carico del donatario.

Donazione diretta, indiretta e con riserva di usufrutto: differenze pratiche

Le forme di donazione immobiliare sono principalmente:

• Donazione diretta: trasferimento della proprietà tramite atto notarile a favore del beneficiario (figlio); prevede formalità stringenti e controlli sulla provenienza del bene.
• Donazione indiretta: il genitore fornisce il denaro per l’acquisto di una casa intestata direttamente al figlio. Non sempre necessita di atto pubblico, ma è essenziale documentare la provenienza delle somme (tramite bonifico o scrittura privata).
• Donazione con riserva di usufrutto: consente al genitore di trasferire la nuda proprietà mantenendo per sé il diritto di usare l’immobile o riscuotere eventuali affitti fino alla propria morte.

Trasferimento con riserva di usufrutto: funzionamento e benefici

Il trasferimento della sola nuda proprietà dell’immobile, mantenendo l’usufrutto per sé, è una delle scelte più apprezzate dalle famiglie che puntano a conservare la disponibilità concreta della casa e, al contempo, anticipare il passaggio generazionale.

Dal punto di vista giuridico, questa operazione prevede che il genitore doni formalmente la nuda proprietà, trattenendo il diritto di utilizzo e godimento (usufrutto) fino alla propria scomparsa. Solo a quel punto, il figlio acquista automaticamente la piena proprietà senza ulteriori imposte o atti.

Il vantaggio fiscale di questa scelta risiede nel fatto che le imposte di donazione, ipotecaria e catastale si applicano solo al valore della nuda proprietà (inferiore rispetto alla piena proprietà), con possibili risparmi anche significativi. L’operazione consente inoltre di pianificare in anticipo la successione bloccando il valore dell’immobile e di garantire la sicurezza economica dei genitori, che mantengono il potere di utilizzo e gestione del bene.

Occorre però considerare che, come qualsiasi altra donazione, permangono i rischi legati a possibili impugnative da parte degli altri eredi se la quota di legittima viene lesa e le difficoltà di vendita dell’immobile prima della morte dell’usufruttuario.

Pro e contro dell’usufrutto a favore dei genitori

L’usufrutto a favore dei genitori permette di:

• Mantenere il diritto di abitazione e l’accesso ai frutti del bene (eventuali affitti)
• Diluire il trasferimento della proprietà, senza cedere immediatamente il pieno controllo
• Sfruttare una base imponibile ridotta rispetto a quella della piena proprietà per il calcolo delle imposte

Tuttavia, vi sono alcuni elementi di svantaggio:

• Il figlio donatario, pur divenendo titolare della nuda proprietà, non può utilizzare liberamente l’immobile fino all’estinzione del diritto di usufrutto
• La possibilità di vendita o ipoteca del bene resta fortemente limitata, sia per le cautele delle banche sia per i rischi di impugnativa da altri eredi
• Le spese ordinarie restano a carico dell’usufruttuario, mentre quelle straordinarie spettano al nudo proprietario
• Al decesso dell’usufruttuario, la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriore tassazione, ma occorre pur sempre considerare le possibili azioni di riduzione da parte di altri soggetti legittimari

La valutazione della convenienza di questa soluzione deve essere effettuata caso per caso, tenendo conto sia delle condizioni familiari che degli obiettivi di protezione e gestione patrimoniale.

Nuda proprietà: come funziona e quando conviene

La cessione della nuda proprietà costituisce una modalità intermedia tra la donazione immediata della piena proprietà e il mantenimento totale del possesso in capo al genitore. In questo scenario, il beneficiario acquisisce il diritto futuro alla piena proprietà, mentre chi trasferisce la nuda proprietà conserva l’usufrutto, ovvero il diritto di utilizzare e gestire l’immobile per tutta la vita.

Il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto varia in funzione dell’età dell’usufruttuario e del valore dell’immobile. Più il donante è anziano, maggiore sarà il valore attribuito subito alla nuda proprietà, minore quello dell’usufrutto residuo.

Questa soluzione risulta particolarmente indicata nei seguenti casi:

• Quando si vuole anticipare la successione senza rinunciare all’uso dell’abitazione
• Per bloccare il valore fiscale degli immobili e ottimizzare l’impostazione impositiva
• In famiglie con una situazione patrimoniale stabile e con pochi eredi, abbattendo il rischio di contenziosi

La donazione della nuda proprietà comporta la necessità di valutare attentamente le ricadute in termini di commerciabilità dell’immobile, specialmente in caso di eventuale vendita o richiesta di mutuo futuro da parte del nudo proprietario.

Aspetti fiscali e giuridici della nuda proprietà

Dal punto di vista fiscale, la donazione/dismissione della nuda proprietà gode della franchigia fiscale pari a un milione di euro per ciascun trasferimento tra genitori e figli: al di sopra di questa soglia si paga il 4% sull’eccedenza. Imposte ipotecaria e catastale sono calcolate sul valore della nuda proprietà (rispettivamente 2% e 1%), valore che può risultare molto vantaggioso dal punto di vista operativo e impositivo, specie per immobili di valore elevato.

Dall’angolo giuridico, la dismissione della nuda proprietà produce effetti definitivi: il beneficiario entrerà in pieno possesso del bene solo alla morte dell’usufruttuario, senza necessità di ulteriori atti o tasse, salvo il diritto di azione da parte di eventuali eredi legittimari lesi dalla donazione. L’immobile gravato da usufrutto tende tuttavia a scontare limiti nella commerciabilità e nella concessione di mutui, sia per la disciplina degli artt. 978 ss. c.c., sia per le cautele bancarie riguardo possibili impugnative.

La posizione dell’usufruttuario comporta l’obbligo di manutenzione ordinaria e l’onere delle spese correlate, mentre le straordinarie saranno a carico del nudo proprietario.

Comodato d’uso gratuito ai figli: regole, requisiti e agevolazioni fiscali

Il ricorso al comodato d’uso gratuito rappresenta una soluzione alternativa all’immediato trasferimento di proprietà, mettendo a disposizione dei figli l’immobile senza cederne il titolo. Ciò consente, per esempio, di supportare un figlio in un periodo di studio fuori sede o in fase di avvio lavorativo, mantenendo però il pieno controllo del bene e limitando i rischi legati a contenziosi, donazioni o successioni.

La stipula del contratto di comodato è raccomandata in forma scritta e necessita di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per godere delle agevolazioni fiscali connesse. Secondo le condizioni attualmente vigenti, il proprietario può ottenere una riduzione del 50% della base imponibile IMU, purché il contratto sia regolarmente registrato e sussistano alcune condizioni, tra cui:

• Il comodante deve possedere un solo altro immobile oltre a quello principale
• Il figlio comodatario deve stabilire la propria residenza nell’unità in comodato e non possedere altri immobili abitativi in Italia
• L’immobile non deve essere classificato come “di lusso”
• Tutti i requisiti devono sussistere contestualmente e risultare da documentazione ufficiale. 

L’operazione comporta il versamento di un’imposta di registro fissa pari a 200 euro, oltre a marche da bollo. Oltre all’IMU, l’uso in comodato incide anche sulla TARI, calcolata secondo le regole ordinarie.

Analisi comparativa: donazione, usufrutto, comodato, nuda proprietà

 

• Come conviene dare una seconda casa ai propri figli tra donazione, usufrutto, comodato o nuda proprietà. I pro e contro
• Se viene donata una casa, anche i bonus e agevolazioni edilizie vengono passate?
• Come posso tramite l'usufrutto lasciare la casa in eredità: procedura, condizioni, costi, pro e contro