Se viene donata una casa, anche i bonus e agevolazioni edilizie vengono passate?

La donazione di un immobile rappresenta un istituto giuridico che, oltre a trasferire la proprietà, può comportare effetti anche su agevolazioni e benefici fiscali legati ai lavori di ristrutturazione eseguiti sull’edificio stesso. Tra questi vantaggi, una delle principali questioni riguarda la possibilità di trasferire le detrazioni fiscali non ancora fruite, come quelle previste dai bonus edilizi.

Comprendere il funzionamento di questo meccanismo è di grande interesse per chi riceve un’abitazione in donazione e per chi intende programmare la propria successione patrimoniale, alla luce delle norme dettate dall’Agenzia delle Entrate e della più recente evoluzione legislativa. 

Come funziona il trasferimento dei bonus ristrutturazione in caso di donazione

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in presenza di una donazione immobiliare, le rate residue della detrazione collegata ai lavori di ristrutturazione già realizzati si trasferiscono al donatario, cioè al soggetto che riceve l’immobile, a meno che l’atto di donazione non disponga diversamente mediante apposite clausole.

Il meccanismo di trasferimento è automatico e riguarda tutte le detrazioni previste per interventi edilizi, come le quote residue dei bonus sulla casa, come Bonus ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus, che non siano state ancora utilizzate dal donante. Dal momento in cui la donazione è perfezionata, l’avente causa della casa acquisisce anche il diritto a godere dei benefici fiscali ancora “pendenti”, rispettando i seguenti criteri:

• Condizione necessaria: la casa deve essere oggetto di una donazione completa e non di altri atti che trasferiscono solo diritti parziali, come l’usufrutto.
• Ambito di applicazione: il diritto di detrazione si trasferisce indipendentemente dal grado di parentela tra le parti e a prescindere dal fatto che il donatario sia o meno stato l’esecutore materiale delle opere.
• Ammontare delle quote trasferite: la cessione interessa solo le rate residue della detrazione, fino a esaurimento del beneficio spettante, senza produrre "nuove" detrazioni.

Durante la fase di donazione, è comunque lasciata facoltà alle parti (donante e donatario) di stabilire che il diritto al credito fiscale resti in capo al beneficiario originario. In tale ipotesi, la volontà deve risultare in modo chiaro e specifico nell’atto notarile di donazione. In assenza di indicazioni contrarie, diventa titolare della detrazione il donatario, il quale potrà inserire le rate residue nella propria dichiarazione dei redditi dal periodo di imposta in corso.

Eccezioni e casi particolari: quando la detrazione non si trasferisce al donatario

La disciplina generale che regola il trasferimento delle detrazioni in caso di donazione prevede alcune significative eccezioni legate alla natura del diritto vantato dal soggetto che ha in precedenza fruito dei bonus edilizi. Le quote residue non si trasferiscono automaticamente al donatario nei seguenti contesti:

• Lavori sostenuti da un detentore diverso dal proprietario: in tutti i casi in cui la detrazione sia stata riconosciuta a un soggetto diverso dal proprietario (ad esempio, inquilino o comodatario) che abbia eseguito le opere e sostenuto la spesa, la detrazione resta collegata al beneficiario originario. 
  Esempio concreto: se le opere sono state effettuate e pagate da un inquilino con regolare contratto di locazione registrato, anche nel caso in cui la proprietà dell’immobile venga trasferita con donazione, il diritto a scomputare le rate residue dalla dichiarazione dei redditi resta in capo all’inquilino che ha sostenuto le spese, e non passa all’acquirente per donazione.
• Costituzione del solo diritto di usufrutto: nella situazione in cui la donazione abbia a oggetto soltanto il diritto reale parziale, come l’usufrutto, e non la piena proprietà, le rate residue della detrazione rimangono in capo al nudo proprietario; l’usufruttuario non diventa titolare delle detrazioni.

Le eccezioni rispondono alla ratio per cui le detrazioni restano ancorate al soggetto che ha sostenuto le spese e beneficiato dei lavori. Al contrario, la regola del trasferimento integrale dei bonus si applica solo alla prima donazione successiva all’effettuazione degli interventi e sempre che chi riceve sia effettivo nuovo titolare della casa.

Obblighi fiscali e consigli pratici per chi riceve una casa in donazione

Ricevere un immobile tramite donazione comporta non solo vantaggi in termini di trasferimento di proprietà, ma anche una serie di adempimenti relativamente alle agevolazioni fiscali collegate ai precedenti lavori edilizi. La corretta gestione di queste dinamiche è decisiva per evitare errori nella futura dichiarazione dei redditi e per beneficiare appieno dei bonus spettanti.

• Verifica dell’atto di donazione: accertare che nell’atto sia chiaramente indicato se le rate residue della detrazione vengono trasferite o meno e, in caso di dubbio, rivolgersi al notaio o a un consulente.
• Passaggio delle detrazioni: se la donazione prevede la trasmissione del beneficio al nuovo proprietario, quest’ultimo dovrà inserire nella propria dichiarazione dei redditi le quote residue ancora fruibili dal periodo fiscale di competenza. Si consiglia di rispettare le modalità operative, tra cui il pagamento delle rate in misura e nei tempi previsti dalla legge originaria che ha disciplinato l’agevolazione.
• Conservazione della documentazione: custodire con attenzione tutta la documentazione tecnica e fiscale relativa ai lavori (fatture, bonifici parlanti, attestazioni di regolarità urbanistica e catastale), essenziale sia per i controlli sia per l’effettiva trasmissibilità dei benefici.
• Obbligo di dichiarazione: il soggetto che beneficia delle detrazioni residue post-donazione dovrà compilare la sezione apposita della dichiarazione dei redditi, avendo cura di inserire l’importo esatto e il numero di rate ancora disponibili.
• Consulenza specialistica: data la delicatezza della materia, è sempre consigliato consultare un professionista del settore, come un commercialista o consulente fiscale, soprattutto in presenza di casi particolari o di precedenti cessioni e agevolazioni collegate.

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