Come intestare casa al figlio senza notaio e tasse. I 2 modi ora possibili, come funzionano e i pro e contro

Intestare un immobile ai figli senza dover sostenere gli ordinari costi notarili o l'onere fiscale rappresenta uno degli obiettivi di molte famiglie italiane.

E' bene allora sapere che esistono attualmente due modi per intestare casa al figlio senza notaio e tasse, regolati da apposite norme e leggi. Si tratta, nel dettaglio, della donazione di casa durante una separazione legale (sia consensuale che giudiziale) e dell'usucapione dell'immobile.

Donare casa al figlio senza notaio durante la separazione legale: normativa e funzionamento

Secondo quanto previsto dalla normativa attuale, la procedura di separazione legale dei coniugi permette di trasferire un bene immobile anche ai figli, evitando quasi del tutto il pagamento di tasse e costi notarili. 

• Iter pratico: I coniugi, nel corso della trattazione della separazione in tribunale, possono inserire nelle condizioni dell'accordo la cessione della casa come soluzione delle questioni patrimoniali, anche in favore dei figli. Il giudice, ratificando l’atto, non valuta se la separazione sia reale o simulata, ma assicura la regolarità degli accordi.
  Con la trascrizione dell’accordo nei Pubblici Registri Immobiliari, si ottiene la piena legittimità del passaggio di proprietà.
• Costi ridotti: Questa procedura prevede unicamente il pagamento del contributo unificato, generalmente pari a 43  euro, oltre agli eventuali onorari per l’assistenza legale. Sono invece azzerate le imposte di registro, ipotecarie e catastali, e non sono dovuti compensi notarili.
• Riconciliazione: Nel caso di ritorno alla convivenza tra i coniugi, la riconciliazione avviene automaticamente e senza costi. Il trasferimento dell’immobile al figlio non viene inciso dalla ripresa della vita coniugale.
• Conferme giurisprudenziali: La Corte di Cassazione ha più volte confermato la legittimità e la piena esenzione d’imposta di tali trasferimenti quando collegati a crisi familiari.

Confronto con la donazione tradizionale

Nel sistema italiano, la donazione dell'immobile rappresenta la via classica per intestare casa ai figli usufruendo di determinate agevolazioni fiscali. Tuttavia, questo percorso comporta necessariamente la presenza di un atto notarile pubblico e l'onere di corrispondere le imposte di donazione, registro, ipotecaria e catastale secondo precisi criteri e franchigie.

• L’imposta sulle donazioni tra genitori e figli non si applica per valori inferiori a 1.000.000 euro (4% solo sull'eccedenza);
• L’imposta ipotecaria e catastale possono essere ridotte a 50 euro ognuna in caso di prima casa;
• I costi notarili dipendono dal tariffario e dal valore catastale dell'immobile ma sono inevitabili;
• L’atto di donazione, inoltre, può essere impugnato dagli altri eredi entro 10 anni dal decesso del donante qualora venga lesa la quota di legittima.

La via dell’usucapione: requisiti, procedura e limiti per il trasferimento ai figli

L’usucapione rappresenta il secondo metodo alternativo per intestare la casa al figlio senza atto notarile.

Questo istituto prevede l’acquisizione della proprietà di un immobile dopo un possesso continuo e indisturbato per almeno venti anni. 

In ambito familiare, si configura quando il genitore, con atto spesso informale, consente al figlio di abitare, gestire e amministrare la casa assumendosi le responsabilità tipiche del proprietario.

• Dopo un periodo minimo di venti anni, è necessario dimostrare la continuità, la pubblicità e l’esclusività del possesso attraverso atti documentali e fiscali.
• Il procedimento si conclude con una sentenza del giudice, che sostituisce l’atto notarile e consente la trascrizione della proprietà nei pubblici registri immobiliari.
• è richiesta la mediazione obbligatoria prima dell’inizio del giudizio ordinario, la quale può portare a un accordo scritto da autenticare e trascrivere in alcuni casi.
• Anche in via abbreviata, l’autenticazione delle firme da parte di un notaio rimane necessaria per il verbale di mediazione.

Pro e contro dei due metodi: sicurezza, costi, tempi e rischi di simulazione

• Sicurezza: entrambe le vie sono legalmente fondate. Tuttavia, il pericolo di essere accusati di simulazione è concreto per la separazione; per l'usucapione, viceversa, la solidità documentale è essenziale ma al prezzo di una procedura complessa e lenta.
• Costi: la prima via si caratterizza per spese minime e rapidità, la seconda spesso incide significativamente sul piano economico.
• Simulazione e frodi: L’Agenzia delle Entrate può sempre intervenire in presenza di indizi gravi di simulazione, con conseguenze finanziarie rilevanti per i soggetti coinvolti.

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