Le previsioni per i prezzi delle case nel 2026 in Italia: inizio discesa possibile dopo i cali in Usa e Cina?

Il mercato immobiliare italiano si trova ad un bivio: tra trend internazionali, fattori macroeconomici e innovazione sostenibile, oscillano previsioni, domanda/offerta e prezzi, con l'incognita di rischi, mutui ed eventi come le Olimpiadi 2026.

Dopo un 2023 segnato da una diminuzione delle compravendite e da un accesso al credito più restrittivo, il biennio successivo mostra un rinnovato interesse grazie alla normalizzazione dei tassi d'interesse e a una moderata crescita dell'economia nazionale. L'aumento della domanda, sostenuto da una maggiore fiducia dei consumatori, si accompagna a una trasformazione delle preferenze abitative: cresce la ricerca di immobili efficienti e ben posizionati, sia per uso residenziale che per investimento. All'interno di questo quadro, le previsioni prezzi case 2026 in Italia assumono una rilevanza sempre più strategica per chi intenda orientare scelte di acquisto, vendita o locazione. Le dinamiche non sono uniformi: le grandi città guidano la crescita, trainate da specifici eventi - come le Olimpiadi Invernali di Milano-Cortina - e da un contesto globale di costante mutamento che richiede valutazioni attente di ogni variabile coinvolta.

Fattori economici globali e locali: l'influenza di USA e Cina sulle tendenze italiane

Tra le determinanti del settore immobiliare nazionale spiccano i mutamenti nello scenario globale, in particolare le politiche economiche degli Stati Uniti e i segnali provenienti dall'economia cinese. Negli ultimi mesi, l'aumento dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve ha influenzato sia i mercati finanziari europei sia le condizioni di accesso al credito per le famiglie italiane. Un rialzo dei tassi, infatti, comporta un progressivo irrigidimento delle condizioni per la concessione dei mutui, con ripercussioni dirette sulla domanda interna. Parallelamente, le tensioni commerciali tra le prime economie mondiali e i rallentamenti nella crescita della Cina si riflettono sull'intero continente europeo, generando incertezza tra investitori e consumatori.

Oltre a tali fattori esogeni, le dinamiche interne incidono sulle tendenze settoriali del Paese. Il PIL italiano mostra segnali di crescita limitata, mentre inflazione e stagnazione dei salari influenzano la capacità di spesa delle famiglie. Il settore manifatturiero e turistico rimane, tuttavia, attrattivo per investimenti stranieri, che, a causa delle oscillazioni globali, si orientano spesso verso immobili di pregio o in località strategiche. Tali flussi contribuiscono a sostenere domanda e prezzi, specie nei segmenti intermedi e di lusso, mantenendo elevata la competitività nel contesto mediterraneo. La convergenza tra stimoli internazionali e peculiarità locali, pertanto, determina la direzione dei prezzi e delle strategie di investimento per il prossimo biennio.

Andamento attuale e previsioni dei prezzi delle case in Italia fino al 2026

L'analisi dell'andamento più recente conferma una crescita moderata ma costante dei prezzi, con rialzi compresi tra +1,1% e +1,5% annuo nelle principali aree urbane e valori più contenuti nelle regioni periferiche. Secondo i principali osservatori, il dato medio nazionale a giugno 2025 si attesta poco sopra i 2.100 euro/mq, un livello più elevato rispetto ai due anni precedenti ma ancora distante dai picchi pre-crisi del 2008.

Le città guida come Milano e Firenze mostrano incrementi superiori, superando il 3% annuo, trainate da investimenti infrastrutturali e prestigio internazionale. Il mercato dei mutui, favorito dalla discesa dei tassi fissi (intorno al 3,2% nei mutui di nuova erogazione), sostiene la propensione all'acquisto, riducendo il margine di negoziazione tra offerta e domanda. Tabelle dei principali indicatori:

La previsione fino al 2026 identifica un mercato in consolidamento, con prezzi in ulteriore lenta crescita ma senza segnali di bolle o crolli. Gli immobili dotati di alta efficienza energetica e situati in zone ben servite risultano i più richiesti e meglio valutati, seguendo l'evoluzione normativa e le tendenze di sostenibilità.

Nei mercati secondari, la crescita appare più disomogenea, influenzata dalla disponibilità di nuove costruzioni e dalla domanda locale. In generale, il mercato residenziale manterrà una buona resilienza, mentre quello commerciale resterà stabile, confermando le tendenze degli ultimi trimestri.

Dinamiche di domanda e offerta: compravendite, mutui, affitti

Le dinamiche del settore rivelano uno scenario caratterizzato da una domanda stabile, da una crescente attenzione alla qualità degli immobili e da un'offerta che fatica a seguire le nuove esigenze abitative. Dopo un periodo di rallentamento, la ripartenza delle compravendite è stata sostenuta principalmente dagli acquisti finanziati con mutuo, oltre il 45% del totale nel 2025. Il miglioramento delle condizioni di accesso al credito ha spinto il numero di transazioni, che, secondo le analisi di Nomisma, dovrebbe attestarsi sulle 773 mila unità nel 2026. Tuttavia, la prudenza delle banche continua a limitare il potenziale di crescita della domanda più debole.

Nel mercato delle locazioni, i canoni registrano aumenti superiori a quelli dei prezzi di vendita (+4,6% nel primo semestre 2025), spinti dalla forte richiesta nelle grandi città e dall'offerta limitata, soprattutto per immobili di buona qualità. Il comparto degli affitti brevi e turistici rappresenta un ulteriore fattore di pressione per le famiglie e i giovani, che incontrano crescenti difficoltà di accesso a soluzioni abitative a costi sostenibili. In parallelo, la crescita dell'offerta di immobili ristrutturati o efficienti energeticamente si traduce in una maggiore differenziazione dei prezzi e nella preferenza per beni immobiliari adatti a esigenze mutate di comfort e sostenibilità ambientale.

Milano e Cortina: l'impatto delle Olimpiadi 2026 su prezzi e investimenti immobiliari

La preparazione ai Giochi Olimpici Invernali 2026 catalizza trasformazioni profonde nel tessuto immobiliare di Milano e Cortina. Nel capoluogo lombardo, il completamento delle opere urbanistiche – dal Villaggio Olimpico a Porta Romana all'arena Palaitalia a Santa Giulia – ha già determinato un notevole incremento dei valori immobiliari nelle aree coinvolte. I prezzi al metro quadro nei quartieri più interessati segnano crescite dal 15% al 35% negli ultimi cinque anni. Le infrastrutture migliorate, la vetrina internazionale e la riconversione futura degli spazi (come l'utilizzo del Villaggio Olimpico per studenti) alimentano l'attrattività della città sia per investitori nazionali che stranieri.

Anche Cortina d'Ampezzo beneficia di una crescita significativa, in particolare nel segmento immobiliare di pregio. L'offerta limitata, combinata con la domanda internazionale e l'attesa di un aumento degli affitti turistici durante l'evento, sostiene valori immobiliari superiori a 12.000 €/mq nelle posizioni più richieste. Gli investimenti infrastrutturali e la visibilità dell'evento accrescono il potenziale di rendimento, pur innestando dinamiche di gentrificazione e rischi legati alla sostenibilità futura dell'incremento dei valori. Per entrambe le località, l'eredità a lungo termine delle trasformazioni innescate rappresenta un'opportunità, ma contempla anche scenari differenziati tra zone centrali, periferiche e mercati secondari.

Efficienza energetica, riqualificazione e sostenibilità immobiliare: direttive e trend 2026

Nel panorama 2026, gli interventi di riqualificazione energetica e sostenibilità sono centrali. La direttiva europea Case Green impone obiettivi stringenti per la decarbonizzazione del patrimonio edile. Cresce la quota di abitazioni in classe energetica elevata, stimolata sia dagli incentivi fiscali che dalla richiesta di riduzione dei costi strutturali. Tra 2022 e 2024, la quota di vendite di immobili in classe A o B si è incrementata di oltre il 50%. Questo trend è destinato a rafforzarsi, con una progressiva selettività della domanda verso immobili sostenibili e dotati di impianti efficienti.

La prevalenza dei lavori di ristrutturazione su quelli di nuova costruzione riflette sia la rigidità dei vincoli urbanistici che la maggiore attenzione a un modello edilizio durevole e rispettoso dell'ambiente. Il settore vede diffondersi pratiche di razionalizzazione energetica: l'utilizzo di materiali green, l'installazione di sistemi fotovoltaici e la predisposizione di soluzioni smart home. Tali elementi contribuiscono da una parte alla resilienza dei valori dei beni immobiliari, dall'altra pongono sfide in termini di accessibilità ai costi degli interventi richiesti dalle nuove normative.

Nonostante le prospettive di crescita, il mercato affronta ostacoli strutturali: l'accesso alla proprietà per under 35 rimane complesso, con un'elevata incidenza di offerte non compatibili con la capacità di spesa media. L'inflazione, ancora superiore alla dinamica salariale, impatta negativamente sul potere d'acquisto delle famiglie. Gli effetti congiunti di stretta creditizia e prezzi in costante crescita rischiano di accentuare l'esclusione dal mercato e la stagnazione demografica. In pratica:

• Difficoltà di reperimento di abitazioni accessibili, specie nei centri urbani e in presenza di forte domanda locativa;
• Rischi energetici e ambientali, con la necessità di adeguare il patrimonio immobiliare alle direttive UE e ai requisiti ESG;
• Crisi delle attività commerciali di prossimità e impatti sulle funzioni urbane tradizionali;
• Limitata liquidità del mercato, legata a una forte concentrazione della proprietà immobiliare e a poca mobilità tra i segmenti;
• Inadeguatezza dei piani di edilizia sociale rispetto ai nuovi bisogni demografici e alle disuguaglianze territoriali.

L'evoluzione delle politiche abitative sarà decisiva nel mitigare tali criticità e nel favorire l'ingresso di nuovi soggetti – giovani e famiglie – nel mercato, orientando investimenti anche verso la rigenerazione di patrimoni obsoleti e marginalizzati.

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