Penali e affitti casa con cedolare secca sono validi anche se contratto non registrato in base circolare Agenzia Entrate

L'applicazione della cedolare secca nella locazione di immobili ad uso abitativo ha rappresentato una svolta nella fiscalità immobiliare italiana, introducendo maggiore semplicità e prevedibilità per proprietari e conduttori. Tuttavia, il tema della validità delle penali nei contratti di locazione, in particolare laddove la registrazione non avvenga, suscita interrogativi di natura giuridica e fiscale.

Il regime della cedolare secca costituisce un sistema fiscale opzionale che permette di applicare un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione abitativa.

Per il 2025, l'aliquota ordinaria si attesta al 21% per un'unità abitativa selezionata dal locatore, ma scende al 10% nel caso di contratti agevolati, ad esempio quelli a canone concordato 3+2, e raggiunge il 26% per alcune tipologie di contratti brevi oltre il primo immobile. 

L'opzione deve essere esercitata dal proprietario sin dal momento della stipula o in sede di registrazione, se richiesta, e al:

• 21%: aliquota ordinaria per un solo immobile
• 10%: per canoni concordati nei Comuni ad alta tensione abitativa
• 26%: per ulteriori immobili in regime di locazione breve esteso

Obbligo di registrazione del contratto di locazione e relative eccezioni nei contratti brevi

Stando a quanto previsto dalla normativa vigente, è necessario effettuare la registrazione dei contratti di locazione presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. L'inosservanza comporta la nullità del contratto e l'applicazione di sanzioni fiscali e penali.

Fanno eccezione i contratti di locazione breve (durata inferiore ai 30 giorni nell'anno solare tra le stesse parti), per i quali la registrazione non è obbligatoria, sebbene resti raccomandata una documentazione chiara e completa degli accordi.

• Contratti ordinari e agevolati: registrazione obbligatoria
• Contratti brevi <30 giorni: registrazione non richiesta, ma documentazione consigliabile

Per gli affitti brevi, a partire dal 2025, sarà obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per fini antifrode e trasparenza.

La mancata registrazione determina la nullità del contratto ma non esclude la validità degli accordi tra le parti per alcuni aspetti, come l'obbligo di restituzione del deposito o il riconoscimento delle somme corrisposte per le penali pattuite.

Questo punto trova conferma anche nelle recenti interpretazioni dell'Agenzia delle Entrate: in caso di accertamento fiscale, anche in assenza di registrazione, le somme erogate a titolo di penale sono considerate rilevanti nella determinazione del reddito.

• L'eventuale mancata registrazione espone a sanzioni tributarie
• I pagamenti documentati, incluse penali, possono essere comunque fatti valere in giudizio

Penali, deposito cauzionale e caparre nel contratto con cedolare secca

All'interno dei contratti di locazione regolati dal regime della cedolare secca, spesso sono previste penali in caso di recesso anticipato, mancato rispetto dei termini, o inadempimenti contrattuali, oltre a deposito cauzionale e caparra. Secondo le più recenti precisazioni, le penali per affitti con cedolare secca sono valide anche senza registrazione quando riferite a contratti brevi, a patto che siano chiaramente specificate nell'accordo e documentabili. 

L’Agenzia delle Entrate, con l’interpello n.250 del 13 maggio 2025, ha fornito nuovi chiarimenti in materia di contratti di locazione con cedolare secca, in particolare sulla validità della clausola penale anche in assenza di registrazione del contratto.

La cedolare secca è il regime fiscale agevolato per gli affitti che permette al locatore di assoggettare i canoni di locazione a un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali e di non pagare l’imposta di registro e di bollo. Nel contratto di locazione può essere inserita una clausola penale che prevede una penale in caso di risoluzione anticipata o inadempimento delle parti.

L’Agenzia ha chiarito che, anche se il contratto di locazione non è registrato, la clausola penale è comunque valida e opponibile tra le parti.

Analogamente, il deposito cauzionale svolge la funzione di garanzia per il locatore e è restituito, salvo danni o morosità. Le caparre, invece, possono essere trattenute a compensazione di inadempienze, sempre che risultino dichiarate.

• Le penali, a differenza del canone, non sono soggette a ritenuta d'acconto
• Le somme per penali o depositi devono essere dettagliate e documentate

Sanzioni tributarie e ravvedimento operoso per la mancata registrazione o dichiarazione dei redditi da locazione

Non rispettare l'obbligo di registrazione di un contratto o non dichiarare i redditi provenienti dalla locazione implica le seguenti sanzioni:

• Omessa dichiarazione dei redditi: sanzione al 240% dell'imposta dovuta, minimo 500 euro
• Dichiarazione infedele: sanzione al 140% dell'imposta dovuta, minimo 300 euro
• Omessa registrazione: nullità del contratto, sanzioni fiscali e divieto di rilascio forzoso dell'immobile

E' ammessa la regolarizzazione tramite ravvedimento operoso, con riduzione delle sanzioni qualora il contribuente provveda spontaneamente a sanare la propria posizione presentando una dichiarazione integrativa e pagando la differenza d'imposta, entro i termini previsti (fino a 1/7 della sanzione se oltre il termine annuale).

 

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