Che cosa sono i vani accessori diretti e indiretti di una casa e come si modificarli (regole, permessi e limiti)
Come si definiscono i vani accessori diretti e indiretti di una casa e quali sono le regole da rispettare per modificarli
I vani accessori di una casa rappresentano una presenza costante nel settore immobiliare residenziale italiano.
Comprendere esattamente cosa sono e come modificarli è essenziale sia per i proprietari che per i tecnici del settore. Questi spazi, sebbene secondari rispetto ai locali principali, contribuiscono sia al comfort che alla funzionalità degli immobili.
Definizione normativa e distinzione tra vani principali, accessori diretti e indiretti
La normativa italiana offre una classificazione dettagliata dei vani catastali e definisce come i vani principali quelli destinati all'abitazione vera e propria, mentre gli quelli accessori si suddividono, a loro volta, in diretti e indiretti.
- Accessori diretti: locali a servizio o disimpegno dei vani principali (es. bagno, corridoio, ingresso, ripostiglio).
- Accessori indiretti: ambienti che integrano la funzione abitativa senza esserne strettamente necessari (es. soffitte, cantine, lavanderie, autorimesse, verande).
Nel calcolo catastale, i vani accessori vengono computati con coefficienti ridotti rispetto ai vani utili (1/3 per i diretti, 1/4 per gli indiretti).
Regole e permessi per la modifica dei vani accessori: requisiti urbanistici ed edilizi
Per qualunque intervento che preveda il mutamento di uno spazio accessorio in uso abitativo è necessario rispettare quanto previsto dalla normativa vigente e richiedere i titoli abilitativi necessari, che sono:
- Permesso di costruire: obbligatorio quando la modifica comporta un incremento del carico urbanistico o cambi di categoria funzionale.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): ammessa solo se le opere sono riconducibili all'edilizia libera, come stabilito dal Decreto Salva Casa 2024. che ha previsto, tra le altre, modifiche anche per l'accertamento di conformità (con il superamento della doppia conformità e la determinazione delle variazioni essenziali), per le regole dei cambi di destinazione d'uso, per gli immobili costruiti prima del 1977, lo stato legittimo degli immobili, le tolleranze, che sono state aumentate, le sanzioni per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire.
La modifica di un vano accessorio in ambito residenziale comporta un mutamento di destinazione d’uso, che ha una rilevanza urbanistica quando comporta passaggio tra categorie funzionali diverse (ad esempio, da deposito a residenziale).
Il rilascio del permesso di costruire è necessario quando tale mutamento incide sul carico urbanistico.
Se le opere sono limitate e ammesse in edilizia leggera tramite CILA, il mutamento può essere realizzato con una SCIA, salvo norme più restrittive locali.
La realizzazione senza idoneo titolo comporta l’inquadramento dell’intervento come abuso edilizio, con sanzioni economiche e demolizione delle opere.
La variazione catastale: obblighi, tempistiche e impatti fiscali delle modifiche
Una volta effettuate modifiche che impattano sulla distribuzione o sulla destinazione dei locali, è obbligatorio aggiornare i dati catastali presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla fine lavori tramite procedura DOCFA a cura di tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Esso comporta:
- adeguamento della planimetria e della consistenza vani;
- aggiornamento della rendita catastale, con conseguente variazione delle aliquote fiscali (Imu, Tari sui rifiuti);
- sanzioni in caso di ritardo (da 103 a 172 euro oltre i due anni).
L’attribuzione o variazione della rendita catastale influisce direttamente sulla tassazione dell’immobile.
Casi particolari: cantine, soffitte, sottotetti e ambiti regionali specifici
Nella pratica, alcune tipologie di spazi accessori sollevano dubbi e prevedono limiti:
- Cantine e soffitte: la loro registrazione catastale con l'unità principale o come fabbricato autonomo dipende dagli usi locali e dagli accessi e, secondo l'Agenzia delle Entrate, spetta al tecnico motivare se il locale non è suscettibile di autonomia funzionale e reddituale.
- Sottotetti: possono essere resi abitabili nel rispetto delle altezze e delle normative regionali sul recupero. Il Decreto Salva Casa ha introdotto regole più flessibili per rendere abitabili mini-abitazioni e sottotetti.
- Normative regionali: regioni come Veneto, Lombardia, Piemonte e Sicilia hanno introdotto propri regolamenti per la trasformazione degli spazi accessori in residenziali, con limiti su altezze, superfici e distanza tra edifici.
Seguici su Google News cliccando qui e poi fai click sulla Stellina in alto a destra
