Affitti brevi a Roma, le nuove limitazioni allo studio del Comune e le richieste delle associazioni

La capitale italiana si prepara a una regolamentazione più stringente sul tema degli affitti brevi, aspetto sempre più centrale nel dibattito pubblico. Negli ultimi anni, la crescita delle locazioni a breve termine per uso turistico, spesso attraverso piattaforme online, ha inciso sensibilmente sulla disponibilità e sui costi degli alloggi per i residenti. Da una parte, la domanda turistica traina l'economia locale; dall'altra, molti quartieri registrano una riduzione delle abitazioni destinate al mercato residenziale, alimentando tensioni sociali e pressioni sui servizi.

Rispondendo a queste dinamiche, il Comune di Roma lavora a un pacchetto di limitazioni, mirando a preservare la vivibilità cittadina e garantire un equilibrio tra accoglienza turistica e diritto all’abitare. Queste nuove misure inseriscono Roma nel più ampio scenario di riforma europea, che privilegia la proporzionalità degli interventi e il ruolo attivo delle amministrazioni locali nell’individuare le specificità di ogni zona urbana.

Le misure allo studio del Comune di Roma: tetti percentuali e limiti nei condomini e nei quartieri saturi

Il Comune di Roma sta valutando l’introduzione di un nuovo sistema di regole per gli affitti brevi, articolato su più livelli con l’obiettivo prioritario di tutelare la qualità della vita urbana e rendere sostenibile la coesistenza tra turismo e residenza.

Tra le proposte attualmente in esame si evidenziano i tetti percentuali per condominio e per quartiere, ispirati alle esperienze già adottate in altre città europee e italiane.

L’approccio proposto si basa sui seguenti principi:

• Definizione delle cosiddette “aree sature”, dove la concentrazione di affitti brevi ha già raggiunto livelli critici, compromettendo la vivibilità e il tessuto sociale dei quartieri.
• Imposizione di un limite massimo di unità adibite a locazione turistica all’interno dei singoli condomini,
• Monitoraggio dell’andamento dei canoni abitativi per evitare effetti distorsivi e salvaguardare gli interessi dei residenti.

L’applicazione di soglie percentuali, definita sulla base delle analisi condotte dal Dipartimento Memotef dell’Università La Sapienza, mira a evitare che la presenza di locazioni brevi superi una certa quota rispetto allo stock abitativo totale di un condominio o di una zona. Qualora tale limite venisse raggiunto, non sarebbero autorizzate nuove aperture fino a un eventuale calo del numero di attività presenti.

Il principio guida della riforma è trovare un equilibrio tra la vocazione turistica di Roma e l’esigenza di mantenere vivi i quartieri residenziali.

Altre innovazioni allo studio comprendono:

• Introduzione di permessi ad hoc per case vacanze e b&b, con validità quinquennale e controlli periodici sulle condizioni di regolarità.
• Istituzione di un Registro comunale delle locazioni brevi per una tracciabilità completa delle attività, che include anche segnalazioni di cessazione e revoca.
• Possibilità di restringere l’offerta di affitti brevi ad alcune stagioni (tipicamente alta stagione turistica), valorizzando in altri periodi l’uso degli immobili per locazioni transitorie, per esempio a studenti fuori sede.
• Introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), già obbligatorio dal 2025 e essenziale per mappare ogni struttura ricettiva e facilitare i controlli su adempimenti fiscali, urbanistici e di sicurezza.
• Obblighi stringenti di sicurezza per tutti gli immobili locati: estintori, rilevatori di gas e monossido, pena sanzioni fino a 6.000 euro per violazione.
• Rafforzamento dei meccanismi di controllo, anche attraverso l’utilizzo dei proventi della tassa di soggiorno e il coinvolgimento diretto dei Municipi nelle ispezioni.

Va sottolineato che le restrizioni saranno applicate in modo differenziato nelle diverse aree cittadine: la saturazione non sarà definita a livello comunale, ma in base a criteri condivisi che tengano conto di pressione abitativa, densità di offerta ricettiva e andamento dei prezzi.

Contestualmente, dal 1° gennaio 2026 la nuova Manovra limita la possibilità di usufruire della cedolare secca per gli affitti brevi a un massimo di due immobili. Dal terzo in poi, l’attività è considerata imprenditoriale e impone obblighi di partita IVA, presentazione SCIA al SUAP comunale e rispetto di specifiche normative tributarie e previdenziali. Le sanzioni previste in caso di irregolarità possono essere molto severe: si va da 800 euro per l’assenza del CIN a 10.000 euro per l’omessa SCIA, con costi cumulativi in caso di multiple infrazioni.

Le richieste delle associazioni e l’impatto sulle politiche abitative della città

Associazioni, movimenti per il diritto all’abitare e realtà cittadine hanno esposto negli ultimi mesi una serie di richieste rivolte sia al Comune sia agli operatori del settore.

L’associazione “Nonna Roma” e una rete di enti attivi nel sociale hanno presentato un documento articolato in otto misure. L’obiettivo dichiarato è governare il fenomeno degli affitti brevi per evitare che l’offerta turistica incida in modo irreversibile sull’equilibrio urbano e sul mercato della casa.

Su questa base, le principali richieste avanzate possono essere riassunte come segue:

• Autorizzazioni comunali obbligatorie per l’avvio e il mantenimento delle case a uso turistico, tramite permessi temporanei rilasciati sulla base di precisi criteri di idoneità e regolarità fiscale.
• Istituzione di un registro pubblico che includa non solo le attività attive ma anche quelle cessate e sospese, garantendo trasparenza e tracciabilità.
• Definizione puntuale delle aree sature, quartieri o zone cittadine con elevata concentrazione di posti letto turistici, in cui vietare nuove aperture e vincolare il rilascio di permessi.
• Dialogo permanente tra amministrazione e associazioni, per monitorare congiuntamente l’efficacia delle limitazioni, i trend dei canoni abitativi e la qualità della vita nei diversi quartieri.
• Previsione di sanzioni chiare e modalità di denuncia delle irregolarità, fra cui la sospensione o la revoca delle autorizzazioni in caso di violazioni gravi (es. disturbo della quiete, gestione inadeguata dei rifiuti e mancato rispetto delle norme antincendio).
• Incentivi per la riconversione degli immobili da affitto breve a locazione abitativa standard, in particolare attraverso sgravi fiscali (come riduzioni IMU per i proprietari che rimettono sul mercato case a canone concordato).
• Controlli permanenti finanziati anche tramite la tassa di soggiorno, con coinvolgimento diretto dei Municipi e degli osservatori territoriali.
• Meccanismi di consultazione periodica con comitati di quartiere e realtà sociali per valutare l’andamento delle nuove regole.

Le associazioni sottolineano che non si tratta di una posizione contraria al turismo, ma della necessità di correggere l’attuale squilibrio tra rendite derivanti dai flussi turistici e diritto degli abitanti a una città vivibile e inclusiva. L’incidenza della cosiddetta “turistificazione”, ovvero la trasformazione dei centri storici e delle zone più attrattive di Roma in territori prevalentemente destinati all’accoglienza a breve termine, è considerata un fattore di impoverimento del tessuto sociale stabile, con la graduale perdita di servizi di prossimità e di coesione tra cittadini residenti.

• Affitti brevi a Roma, le nuove limitazioni allo studio del Comune e le richieste delle associazioni
• Imprese di Roma e dintorni: previsioni 2026 su andamento, occupazione e investimenti per Rapporto Camera di Commercio
• Ricette mediche a Roma e nel Lazio: come cambiano scadenze, regole e durata e cosa devono fare pazienti