Affitti brevi e partita iva: richiesta una doppia proroga nel milleproroghe
Nel 2026, sono al via novità importanti per chi gestisce affitti brevi: obblighi fiscali più severi dal terzo immobile e doppia proroga richiesta nel Milleproroghe
Nel corso degli ultimi mesi, il settore delle locazioni turistiche sta vivendo un periodo di profonde trasformazioni regolatorie. Dal 1° gennaio 2026, la nuova Manovra Finanziaria ha segnato un importante punto di svolta nella disciplina degli affitti brevi, con un impatto diretto sia sui proprietari sia sulle agenzie e società specializzate. L’introduzione di nuovi criteri per definire l’attività imprenditoriale collegati al numero di immobili gestiti in locazione breve ha portato maggiore chiarezza ma anche nuove sfide operative e fiscali.
Il cambiamento principale introdotto riguarda la presunzione di attività di impresa per chi destina a locazione breve più di due appartamenti nell’arco dello stesso periodo d’imposta. Con questa modifica, chi supera la soglia dei due immobili deve considerarsi imprenditore a tutti gli effetti, con conseguenti obblighi di apertura della partita IVA, comunicazioni amministrative come la SCIA, nonché ulteriori oneri gestionali e contributivi.
Di fronte a queste novità, operatori e associazioni di settore hanno richiesto di allineare le scadenze agli effettivi tempi di adeguamento tecnico e amministrativo. In questa direzione si inserisce il dibattito parlamentare legato al decreto Milleproroghe, dove è in discussione un emendamento articolato su due "slittamenti". La doppia proroga permetterebbe di avviare la piena operatività delle nuove regole a partire dall’estate 2026 e di concedere un’ulteriore finestra temporale di sei mesi per chi supera, nel corso dell’anno, il limite previsto.
Affitti brevi e attività imprenditoriale: obblighi fiscali e nuove regole dal terzo immobile
Le innovazioni introdotte dalla Manovra 2026 ridefiniscono in modo sostanziale l’assetto degli adempimenti fiscali per i proprietari di immobili a scopo turistico. In base all’attuale disciplina, il regime fiscale agevolato della cedolare secca sugli affitti brevi si applica con differenziazioni precise:
- 21% di imposta sostitutiva applicabile a un solo immobile destinato ad affitto breve, a scelta del contribuente;
- 26% di cedolare secca sul secondo immobile dato in locazione breve nello stesso periodo d’imposta;
- Dal terzo immobile la normativa vigente presume lo svolgimento di attività imprenditoriale, comportando conseguenze significative sia sotto il profilo fiscale che amministrativo.
- Obbligo di apertura della partita IVA e adozione di un regime fiscale ordinario, con necessità di gestire l’imposizione secondo i principi tipici delle imprese;
- Adempimenti contributivi presso gli enti previdenziali competenti per attività di impresa, in particolare per coloro che gestiscono direttamente le locazioni;
- Presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) allo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP) del Comune interessato;
- Necessità di rispettare standard di sicurezza e requisiti urbanistici ulteriori, dettati dai regolamenti locali e nazionali in materia di ricettività extralberghiera.
La disciplina in vigore dal gennaio 2026, così come delineata dal legislatore, non aveva previsto inizialmente alcun periodo di tolleranza o transizione, generando timori diffusi tra i soggetti interessati. In particolare, la possibilità di incorrere in accertamenti fiscali retroattivi, con contestazioni, sanzioni e recuperi di imposta, aveva sollevato preoccupazione nell’ambiente degli affitti turistici.
La doppia proroga nel Milleproroghe 2026: tempi e dettagli dell’emendamento
L’esame parlamentare del decreto Milleproroghe 2026 prevede la cosiddetta doppia proroga. Questo meccanismo, oggetto di un emendamento specifico, mira a fornire una risposta concreta alle esigenze degli operatori, offrendo più tempo sia per assimilare le novità sia per adeguarsi ad adempimenti complessi.
Secondo il testo presentato in Commissione, il pacchetto prevede due linee d’intervento temporale:
- Slittamento di 6 mesi dell’applicazione della nuova soglia, che collega la presunzione d’impresa al superamento del secondo immobile. In pratica, gli effetti operativi previsti dalla Legge di Bilancio 2026 non scatterebbero subito dal 1° gennaio, ma sarebbero efficaci dall’inizio dell’estate, consentendo un periodo di "respiro" a chi deve riadattare la gestione delle locazioni;
- Finestra di sei mesi per l’adeguamento agli obblighi per chi, nel corso dell’anno, destina più di due appartamenti agli affitti brevi. Il termine di sei mesi decorre dal superamento della soglia, dando al locatore la possibilità di regolarizzare la posizione fiscale-amministrativa e avviare, se necessario, la partita IVA senza incorrere subito in contestazioni o sanzioni.
La ratio della "doppia proroga" è volta a minimizzare il rischio di contenziosi e a promuovere l’adeguamento ordinato alla nuova realtà fiscale-imprenditoriale. Solo nei prossimi giorni, durante i lavori in Commissione e in Aula, sarà possibile avere certezza sulla versione definitiva del testo legislativo e sulla finestra temporale effettiva riservata agli operatori degli affitti brevi per le nuove regole legate alla partita IVA.
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