Affitti Brevi, per quali sarà obbligatoria la Scia oltre alle altre nuove regole introdotte

Dal 1° gennaio 2026 il quadro normativo relativo alle locazioni brevi in Italia è cambiato, con aggiornamenti normativi che ridefiniscono il perimetro operativo per i proprietari d’immobili. Le nuove disposizioni, introdotte dalla Manovra Finanziaria, puntano a distinguere in maniera più netta tra attività occasionale e imprenditoriale, al fine di contrastare abusi e rafforzare la fiscalità del settore.

I contratti di locazione breve sono ora oggetto di nuove soglie fiscali e di un regime autorizzativo più stringente. In particolare, la normativa fissa limiti quantitativi chiari per poter fruire della tassazione agevolata e introduce una serie di adempimenti gestionali obbligatori. Questa evoluzione normativa investe sia l’aspetto fiscale che quello amministrativo, con un impatto diretto sulla pianificazione e sull’organizzazione dell’attività di locazione da parte di privati e operatori economici.

L’obiettivo perseguito dalle recenti disposizioni è favorire una maggiore trasparenza e sicurezza tanto per i locatori quanto per gli ospiti. Oltre agli adeguamenti fiscali, infatti, vengono ribaditi obblighi in materia di sicurezza degli immobili e viene richiesta una più severa osservanza delle norme di settore. Per gli affitti gestiti come impresa, diventano indispensabili ulteriori passaggi autorizzativi e un attento rispetto delle norme urbanistiche e igienico-sanitarie. In questo scenario, la presentazione della SCIA rappresenta uno degli snodi chiave per chi intende operare superando determinati limiti quantitativi e organizzativi.

Regime fiscale, limiti e obblighi per i proprietari di affitti brevi

Dal 2026, la cedolare secca per gli affitti brevi può essere applicata a un massimo di due immobili concessi in locazione breve nel corso dell’anno, mantenendo due aliquote progressive:

• 21% sul primo immobile
• 26% sul secondo immobile.

Quando ci si trova in presenza di un numero maggiore di unità, i redditi percepiti vengono automaticamente qualificati come redditi d’impresa. Questo cambiamento esclude l’accesso al regime dell’imposta sostitutiva e comporta il passaggio alla fiscalità ordinaria, con apertura della partita IVA e coinvolgimento nei regimi fiscali e previdenziali tipici delle attività continuative.

Le condizioni per restare nella tassazione agevolata sono quindi:

• Non eccedere i due immobili locati con contratti di durata inferiore ai 30 giorni
• Evitare di strutturare l’attività con modalità imprenditoriali o organizzate
• Rispettare tutti gli standard di sicurezza e le normative locali e nazionali

Chi supera i limiti previsti dovrà adottare un approccio gestionale più strutturato, che include:

• Iscrizione agli enti previdenziali INPS
• Gestione delle scadenze IVA tramite emissione e registrazione delle fatture
• Obblighi di dichiarazione dei redditi e comunicazioni periodiche
• Gestione contabile, anche in regime forfettario se ne ricorrono i requisiti di legge.

Rimane ineludibile l’obbligo di richiesta e indicazione del CIN (Codice Identificativo Nazionale) per ogni unità adibita a locazione breve, strumento introdotto per identificare in maniera univoca ogni immobile offerto in affitto di breve durata. Inoltre, tra i requisiti trasversali, si consolidano le regole sulla sicurezza: devono sempre essere presenti dispositivi quali rilevatori di gas, monossido e estintori, pena sanzioni amministrative fino a 6.000 euro.

Quando è obbligatoria la SCIA e quali sono gli adempimenti per gli affitti brevi in forma imprenditoriale

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) diventa obbligatoria per gli affitti brevi qualora l’attività sia svolta in forma imprenditoriale, secondo quanto stabilito dalla Manovra 2026 e confermato dalle circolari del Ministero del Turismo. L’avvio dell’attività di locazione breve come impresa si verifica, sia superando i due immobili locati nel medesimo anno, sia strutturando la locazione come attività continuativa e organizzata, indipendentemente dal numero di contratti o dalla durata degli stessi.

In questi casi, il deposito della SCIA presso lo sportello SUAP del Comune territorialmente competente rappresenta l’adempimento amministrativo di riferimento e consente all’ente locale di controllare il rispetto dei requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza dell’immobile. La mancata presentazione della SCIA è soggetta a sanzioni amministrative fino a 10.000 euro.

Oltre all’inoltro della SCIA, i gestori imprenditoriali devono rispettare ulteriori obblighi amministrativi e fiscali, tra cui:

• Ottenimento e comunicazione del CIN per ogni alloggio offerto
• Installazione e mantenimento delle dotazioni minime di sicurezza
• Iscrizione e aggiornamento presso l’INPS e apertura della posizione IVA
• Tenuta di una contabilità organizzata e rispetto delle scadenze fiscali

Anche chi rientra nel regime forfettario, purché nei limiti previsti dalla normativa sui ricavi, deve depositare la SCIA se svolge l’attività in modo organizzato o supera i limiti quantitativi delle locazioni occasionali. L’obbligo si applica indistintamente sia alle locazioni brevi che a quelle turistiche, come ribadito dalle interpretazioni ministeriali recenti.

La SCIA è, in questo quadro, il documento che attesta la regolarità dell’attività e che consente ai Comuni di monitorare e, se necessario, intervenire rapidamente su eventuali irregolarità. Una corretta gestione della pratica e l’attenta osservanza di tutti i passaggi autorizzativi risultano imprescindibili per la sostenibilità e la sicurezza dell’attività locativa. Le nuove regole, unite al rafforzamento dei controlli, rendono ancora più importante essere aggiornati sulle normative e conformi a tutti gli adempimenti previsti dalla normativa vigente.

Tabella riepilogativa degli adempimenti per gli affitti brevi:

L’assetto varato dal legislatore, se da un lato pone nuovi oneri a carico dei locatori, dall’altro garantisce maggiore affidabilità, chiarezza e tutela per i soggetti coinvolti. 

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