Affitti brevi in Emilia Romagna, nuove regole e forti limiti in normativa regionale che avanza

L’Emilia Romagna si trova attualmente al centro di una trasformazione che riguarda le locazioni temporanee, fenomeno che interessa l’intero territorio nazionale ma che, nella regione, presenta caratteristiche e risvolti peculiari. La domanda di affitti a breve termine ha registrato una crescita consistente negli ultimi anni, dalla Riviera Romagnola alle aree urbane come Bologna e Modena, sospinta sia dal turismo sia da esigenze lavorative temporanee. 

Sul territorio regionale, secondo dati regionali recenti, solo a Bologna si contano circa 6.700 alloggi destinati a locazioni temporanee, a riprova della centralità del settore nell’economia locale e nell'offerta abitativa. La tendenza ha spinto la Regione ad avanzare verso una regolamentazione più stringente, con l’obiettivo di riequilibrare la convivenza tra esigenze abitative, attrattività turistica e tutela degli spazi urbani. 

Il fenomeno degli affitti brevi: come funzionano e andamento nel 2025

Il comparto degli affitti brevi si fonda sulla possibilità per i proprietari di destinare il proprio immobile, interamente o parzialmente, a soggiorni di durata limitata, generalmente inferiori ai 30 giorni.

Nel 2025 il settore appare molto dinamico e diversificato: le prenotazioni tramite piattaforme digitali crescono, alimentate da una domanda di soggiorni flessibili che comprende tanto viaggiatori italiani quanto stranieri. 

Sotto il profilo procedurale, chi affitta deve rispettare una serie di adempimenti che comprendono la registrazione dell’alloggio, ottenimento di un codice identificativo regionale/comunale, comunicazione delle presenze agli enti preposti e rispetto degli obblighi fiscali (imposta di soggiorno e regime fiscale appropriato). La Regione Emilia Romagna intende introdurre strumenti di monitoraggio e controllo molto più serrati sugli affitti brevi, oltre a differenziare in modo netto tra affitti turistici veri e propri e altre tipologie di locazione, prevedendo:

• Obbligo di identificazione univoca degli immobili mediante codice da esporre in ogni annuncio online
• Controllo incrociato dei dati fiscali tramite piattaforme e portali istituzionali
• Restrizioni sulla durata e sulla natura delle attività per delimitare meglio la locazione breve rispetto a formule transitori.

Vantaggi e criticità degli affitti brevi: profili economici, gestionali e sociali

• Opportunità di reddito integrativo per chi possiede un immobile inutilizzato o sottoutilizzato;
• Maggiore flessibilità per viaggiatori, studenti, lavoratori fuori sede;
• Stimolo allo sviluppo di servizi collegati come pulizie, manutenzione, gestione professionale degli alloggi;
• Incremento del turismo e dell’indotto in periodi di bassa stagione.

• Rischio di sottrazione di alloggi al mercato della locazione tradizionale, con ricadute sui prezzi delle case e accessibilità per i residenti;
• Possibili tensioni nei quartieri a causa del turn-over elevato di ospiti e della pressione sui servizi locali;
• Difficoltà per i piccoli proprietari a gestire correttamente gli oneri amministrativi, fiscali e tecnici richiesti dalla normativa;
• Possibilità di contenziosi con amministrazioni locali, specie in assenza di regole uniformi.

La nuova normativa regionale sugli affitti brevi: principi, obiettivi e tempistiche

La legge presentata dalla Regione Emilia Romagna propone di disciplinare un settore in crescita con misure che superano il quadro nazionale. L’intenzione è di dotarsi di uno strumento legislativo che garantisca un equilibrio tra promozione turistica e tutela della residenzialità, permettendo ai Comuni di gestire il fenomeno secondo le urgenze del proprio tessuto urbano.

L’impianto della legge è stato sviluppato in seguito a un confronto tra amministrazione regionale, enti locali, associazioni di categoria, sindacati e piattaforme digitali, in modo da raccogliere istanze e spunti operativi. Il testo dovrebbe vedere l’approvazione entro la fine del 2025 o nei primi mesi del 2026. I suoi obiettivi fondamentali sono:

• Assicurare lo sviluppo ordinato del territorio
• Favorire la fruibilità degli spazi urbani e difendere la coesione sociale dei quartieri
• Affinare gli strumenti di controllo e monitoraggio sulle attività ricettive temporanee
• Dotare i Comuni delle leve operative necessarie per gestire zonizzazione, percentuali massime e standard di qualità.

I limiti previsti dalla legge regionale: vincoli urbanistici e poteri dei Comuni

• Necessità di effettuare il cambio di destinazione d’uso degli immobili destinati alla locazione breve, con individuazione delle specificità nella categoria turistico-ricettiva
• Facoltà per ogni Comune di definire, attraverso strumenti urbanistici, aree dove tali locazioni siano ammesse, limitate o vietate
• Introduzione di percentuali massime di alloggi che possono essere convertiti agli affitti temporanei, con particolare attenzione ai centri storici
• Possibilità di bloccare o subordinare interventi edilizi (come frazionamenti o trasformazioni di sottotetti) destinati a generare nuove unità da affittare a breve
• Previsione di standard dimensionali e requisiti qualitativi incrementali rispetto a quelli già previsti
• Aggravio degli oneri di urbanizzazione fino al 30% rispetto all’uso residenziale classico, a discrezione dei singoli municipi. 

Obblighi per proprietari e gestori: registrazione, fiscalità e sicurezza

La nuova disciplina regionale introduce obblighi puntuali per chi intende destinare un immobile agli affitti temporanei. Dal momento dell’entrata in vigore della legge, sia i proprietari che i gestori professionali saranno tenuti a:

• Registrare l’immobile nei portali dedicati, sia a livello regionale che comunale, ottenendo un codice identificativo unico da esporre in ogni annuncio
• Dimostrare la conformità urbanistica, igienico-sanitaria e tecnica dell’alloggio
• Adempiere all’aggiornamento delle comunicazioni statistico-turistiche e degli ospiti alle autorità preposte
• Assicurarsi che tutti gli impianti di sicurezza siano a norma, inserendo dispositivi come estintori e rilevatori di fumo dove previsto
• Gestire la fiscalità in modo trasparente, applicando correttamente l’imposta di soggiorno e scegliendo il regime fiscale più adatto (cedolare secca, IRPEF ordinaria, o inquadramento con partita IVA se l’attività diventa imprenditoriale)
• Adeguare la gestione operativa: verifica dei documenti in fase di check-in, manutenzione certificata regolare, comunicazioni tempestive agli enti competenti, mantenimento di registri di pulizia e manuali di utilizzo impianti. 

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