Agevolazioni prima casa su 2 immobili diversi, quando è possibile grazie sentenza n.8139 2025 Cassazione

di Marianna Quatraro pubblicato il 15/05/2025 alle 13:01

Quali sono i casi particolari in cui è possibile usufruire delle agevolazioni per la prima casa su due immobili contestualmente: i chiarimenti della Cassazione

Quando è possibile usufruire del bonus prima casa su due diversi immobili? Considerando le difficoltà crescenti di un mercato in cui le compravendite solo recentemente hanno ripreso a salire, dopo un lunghissimo momento di stallo a causa dei prezzi elevati e dei contestuali aumenti dei tassi di interesse, sono diverse le agevolazioni che il governo concede a chi ha intenzione di compare una prima casa, dal quelle per i giovani e i mutui under 36 con garanzia statale, al bonus prima casa.

Recentemente la Corte di Cassazione è intervenuta per fornire chiarimenti e spiegazioni su come sia possibile usufruire del bonus prima casa per due immobili contestualmente.

Quando si può usufruire delle agevolazioni per la prima casa su due immobili
Quali sono le agevolazioni previste per la prima casa e le novità 2025

Quando si può usufruire delle agevolazioni per la prima casa su due immobili

Stando a quanto previsto dalla normativa vigente, un contribuente può usufruire delle agevolazioni sulla prima casa su due immobili, solo ed esclusivamente a precise condizioni, e vale a dire nel caso di accorpamento di due unità immobiliari, che diventano poi una unica.

L’Agenzia delle Entrate già tempo fa, con apposite circolari, aveva spiegato la questione. Ora a fornire ulteriori chiarimenti è la Corte di Cassazione, con la sentenza n.8139 del 27 marzo 2025, che riguarda soprattutto i tempi dei controlli e quelli necessari per l’effettivo accorpamento degli immobili.

I giudici hanno stabilito che l'amministrazione finanziaria ha tre anni di tempo, a partire dalla data di registrazione dell’atto di acquisto, per verificare il reale accorpamento di due immobili in uno e, se entro questo periodo di tempo non avviene alcuna modifica, il contribuente rischia di incorrere in diverse conseguenze.

Se l'accorpamento non avviene entro tre anni, il contribuente perde le agevolazioni già ottenute, ma solo relativamente ad uno dei due immobili.

Ciò significa che su uno dei due restano valide, mentre sull’altro si dovrà restituite ciò di cui si è già usufruito.

Quali sono le agevolazioni previste per la prima casa e le novità 2025

Le agevolazioni per l'acquisto di una prima casa sono diverse e prevedono nel dettaglio:

il pagamento dell’Iva al 4%;
il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro;
se la vendita non è soggetta a Iva, il contribuente deve versare l'imposta di registro al 2% sul valore catastale (anziché al 9%) con un minimo di 1.000 euro; l'imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro e non è dovuta l’imposta di bollo.

Per usufruire delle agevolazioni appena riportate è necessario soddisfare specifiche condizioni, come:

l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto;
nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata in via agevolata dallo stesso soggetto o dal coniuge.

L'Agenzia delle Entrate ha recentemente anche chiarito che è stato allungato da 1 a 2 anni il termine entro il quale rivendere l’immobile già posseduto in caso di nuovo acquisto, si può rivedere e mantenere così le agevolazioni previste.