Condono edilizio, rilanciato nel Milleproroghe 2026. Ecco come sarebbe

di Marianna Quatraro pubblicato il 27/01/2026 alle 11:01

Condono edilizio rilanciato Milleprorogh

Nel 2026 il Milleproroghe riporta in primo piano il tema del condono edilizio, con la possibile riapertura della sanatoria del 2003, nuovi criteri di ammissibilità e cambiamenti su abusi sanabili

Il tema delle sanatorie edilizie torna al centro del dibattito politico grazie a una nuova iniziativa presentata nel quadro del decreto Milleproroghe attualmente in esame. Tre forze politiche di maggioranza hanno sottoposto emendamenti volti a rilanciare la possibilità di regolarizzare abusi edilizi ancora irrisolti, riaprendo sostanzialmente la sanatoria già prevista nel 2003.

Questa mossa riaccende l’interesse collettivo sui meccanismi di sanatoria edilizia, sia dal punto di vista delle famiglie che attendono una soluzione per opere realizzate fuori dai permessi, sia sul piano delle politiche pubbliche e dell’impatto che tali provvedimenti possono avere sui processi di rigenerazione urbana e sulla gestione del patrimonio immobiliare nazionale.

Le novità del condono edilizio 2026: riapertura della sanatoria 2003 e nuovi criteri di ammissibilità

Secondo gli ultimi sviluppi parlamentari, le principali forze di governo hanno rilanciato una proposta di sanatoria edilizia che riprende i contenuti essenziali della legge del 2003, intervenendo sulla gestione delle irregolarità urbanistiche rimaste insolute. Si tratta di una misura che mira a offrire una nuova opportunità di regolarizzazione per sei tipologie di illeciti edilizi, tra cui le opere realizzate senza titolo abilitativo oppure in difformità rispetto ai permessi rilasciati, con specifico riferimento anche alle norme urbanistiche locali e nazionali.

Cosa prevederebbe la sanatoria? In base ai testi emendativi, il cui esame è attualmente in corso nelle commissioni Affari Costituzionali e Bilancio, la riapertura della procedura di regolarizzazione edilizia sarebbe subordinata all’approvazione di una legge di attuazione da adottarsi a livello regionale. L’obiettivo è rendere suscettibili di sanatoria:

Le opere eseguite in assenza di permesso di costruire;
Le costruzioni realizzate in difformità dai titoli rilasciati;
Gli interventi non conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti (ma non espressamente vietati da norme di inedificabilità assoluta);
Le modifiche volumetriche contenute entro precisi limiti;
Taluni ampliamenti preesistenti riconducibili a criteri di minima tolleranza intervenuti prima di determinate date (che sarebbero stabilite dalla norma attuativa);
Le strutture accessorie o pertinenziali (come porticati, tettoie, verande ecc.), realizzate senza titolo, sempre se compatibili con il tessuto edilizio circostante.

Le esclusioni e le condizioni di accesso sono elementi centrali della proposta. Restano escluse dalla possibilità di sanatoria, come nelle precedenti edizioni, le opere realizzate:

In aree dichiarate inedificabili per legge;
Nei centri storici;
All’interno di parchi e riserve naturali istituite a livello nazionale, regionale o comunale;
In zone soggette a vincoli inderogabili di tutela, tra cui anche le normative specifiche a tutela dell’ambiente e del paesaggio;
Nei casi in cui l’intervento abbia comportato alterazioni strutturali gravi o sia avvenuto in zone sismiche senza il rispetto delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione e della domanda di sanatoria.

Particolarmente rilevante è il riferimento alle zone sismiche: in tali ambiti resta ferma la necessità che ogni opera da regolarizzare rispetti sia le norme vigenti al momento della realizzazione, sia quelle in vigore al tempo del rilascio del titolo sanante.

La procedura di regolarizzazione prevederebbe per gli interessati la presentazione di apposita istanza, accompagnata dalla documentazione tecnica e dalla prova del versamento dell’oblazione prevista. La Pubblica Amministrazione avrebbe a disposizione termini ben precisi per esaminare la domanda, riducendo così gli storici tempi di attesa che avevano caratterizzato precedenti condoni.

Questa riapertura risponde, almeno nelle intenzioni politiche, alla doppia esigenza di:

affrontare gli effetti sociali e urbanistici degli abusi edilizi ancora irrisolti, alleggerendo il peso di molte situazioni sospese;
rendere più snella la macchina amministrativa, semplificando e digitalizzando la raccolta documentale, come già indicato tra gli obiettivi della riforma del Testo Unico Edilizia.

Sempre in chiave di adeguamento alle nuove esigenze, la proposta contiene riferimenti all’eliminazione del requisito della “doppia conformità” per gli abusi risalenti a prima del 1° settembre 1967, snellendo così drasticamente le condizioni di accesso per le situazioni più datate.

Nel complesso, la prospettiva di una sanatoria più inclusiva e una gestione maggiormente trasparente delle pratiche edilizie risultano al centro delle novità discusse nel Milleproroghe 2026.

Condono edilizio e stato legittimo: funzioni, abusi sanabili ed esclusioni secondo la nuova normativa

Il rapporto tra procedura di regolarizzazione e “stato legittimo” degli immobili sta conoscendo una significativa evoluzione. Le recenti pronunce amministrative, tra cui spicca la decisione del TAR Emilia-Romagna su un caso di ricostruzione edilizia, hanno riconosciuto pieno valore ai titoli rilasciati in sanatoria anche ai fini della futura trasformazione urbanistica degli immobili interessati.

L’attuale quadro normativo, confermato dalle modifiche del dicembre 2025, prevede che un’immobile divenuto legittimo grazie a procedimenti straordinari (anche delle tre celebri norme del 1985, 1994 e 2003) possa essere equiparato a un immobile autorizzato originariamente. Secondo il nuovo testo, rimangono escluse dalla regolarizzazione:

opere site nelle aree di inedificabilità assoluta;
immobili che hanno impatto diretto sui beni culturali o paesaggistici tutelati;
interventi che non rispettano le norme tecniche edilizie per le zone sismiche o le condizioni imposte da altre discipline speciali.

Particolare attenzione è stata posta dal legislatore sul significato del titolo "rilasciato o conseguito": non si tratta più di considerare validi soltanto i provvedimenti espliciti della pubblica amministrazione, ma anche quei casi in cui il titolo sanante si perfeziona automaticamente in base a legge (ad esempio, per decorrenza dei termini e pagamento dell’oblazione). Ciò rafforza la piena legittimità di molte situazioni edilizie precedentemente incerte.

Nel concreto, cosa significa tutto questo? Una volta che il titolo in sanatoria sia stato rilasciato o conseguito, l’immobile:

può accedere agli incentivi per la rigenerazione urbana previsti dalle più recenti politiche nazionali e regionali;
è ritenuto legittimato dal sistema edilizio-urbanistico e può essere oggetto di ulteriori interventi di trasformazione, anche strutturali;
non subisce più la distinzione netta, ormai considerata superata dalla giurisprudenza, tra regolarizzazione tramite sanatoria ordinaria e straordinaria;
non potrà più essere relegato al solo ambito della conservazione, ma potrà beneficiare della piena ristrutturazione, ampliamento o modifica secondo i piani regolatori locali e nei limiti imposti dalle leggi vigenti.

Resta essenziale ricordare alcuni vincoli e limiti: la regolarizzazione edilizia non può mai coprire interventi che abbiano compromesso requisiti strutturali o che interferiscano con i diritti di terzi e le prescrizioni ambientali. Rimane ferma la necessità del rispetto delle norme tecniche per le costruzioni nelle zone sismiche in ogni fase del procedimento.

Il valore attribuito dai giudici amministrativi alle procedure di condono edilizio sta dunque spingendo la Pubblica Amministrazione a uniformarsi a un’interpretazione più ampia e innovativa dei titoli rilasciati in sanatoria straordinaria. Nonostante non siano mancate pronunce giurisprudenziali di segno contrario negli anni scorsi, la linea evolutiva sembra oggi consolidata verso una equiparazione tra immobile condonato e fabbricato autorizzato fin dall’inizio, tanto nelle possibilità di trasformazione quanto nei diritti accessori.