Le nuove regole sulle tolleranze con Decreto Salva Casa per difformità, casi di applicazioni ed effetti secondo studio Notariato

L’aggiornamento recente del Testo Unico dell’Edilizia attraverso il cosiddetto Decreto Salva Casa ha segnato una svolta significativa per le regole delle tolleranze costruttive ed esecutive.

Questa disciplina, rivisitata per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente riducendo gli ostacoli burocratici, coinvolge direttamente proprietari, professionisti tecnici e operatori del mercato immobiliare.

La guida operativa dello Studio Notariato n. 62-2025/P, pubblicata dal Consiglio Nazionale del Notariato il 18 giugno 2025, rappresenta una fonte autorevole e chiarisce le principali implicazioni delle nuove norme.

Le nuove tolleranze costruttive e le modifiche normative introdotte

La revisione normativa introduce una gestione più chiara delle tolleranze edilizie, soprattutto per gli interventi minori che non intaccano la sicurezza, l’aspetto esteriore o le condizioni igienico-sanitarie degli edifici. 

• Scostamenti percentuali: Secondo l’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, le difformità sono considerate non rilevanti se entro il 2% delle misure stabilite dal titolo abilitativo.
• Ambito delle tolleranze: Questi margini si applicano a parametri come altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta e, novità introdotta, ogni altro parametro connesso allo stato legittimo dell’immobile.
• Nuovo criterio di riferimento: Le percentuali di tolleranza vengono ora calcolate sulle misure previste dal titolo abilitativo, superando il precedente riferimento al solo progetto.
• Percentuali aumentate per opere datate: Un regime più ampio è riservato alle costruzioni antecedenti all’entrata in vigore del decreto, in rapporto alla superficie utile dell’unità immobiliare.

Le nuove disposizioni si applicano agli interventi realizzati dopo l’entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Salva Casa, ma sono previste eccezioni di rilievo:

• Implicazioni temporali: Solo le opere ultimate successivamente alla promulgazione della normativa possono godere delle nuove percentuali ridotte di scostamento.
• Ambiti esclusi: Gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico o storico-artistico non rientrano nel perimetro di applicazione delle tolleranze esecutive, salvo ipotesi eccezionali precisate dalla legge.

Le tolleranze esecutive: cosa cambia nella pratica edilizia

La differenziazione tra tolleranza costruttiva ed esecutiva rappresenta una conquista sia in termini di semplificazione amministrativa sia di chiarezza operativa:

• Tolleranze esecutive: Riguardano variazioni minime insorte in corso d’opera rispetto al progetto presentato, quali piccole irregolarità geometriche, spostamenti di impianti, modifiche interne non strutturali.
• Condizioni di legittimità: Tali irregolarità, secondo la più recente disciplina, non sono considerate violazioni edilizie se non incidono sull’agibilità dell’immobile, non alterano l’aspetto esteriore e rispettano tutte le norme tecniche e urbanistiche. In caso contrario, restano soggette ai consueti procedimenti sanzionatori.

La dichiarazione tecnica asseverata e il ruolo dei professionisti

Al centro della nuova disciplina si trova la dichiarazione tecnica asseverata, richiesta a professionisti abilitati per attestare lo stato legittimo dell’immobile o la riconducibilità delle difformità a ipotesi di tolleranza:

• La dichiarazione può essere allegata all’atto di trasferimento immobiliare o inserita nella modulistica edilizia, secondo le indicazioni fornite dal Notariato.
• Non equivale al permesso edilizio: pur giocando un ruolo nel chiarire la situazione urbanistica della proprietà, questa attestazione non sostituisce i titoli abilitativi necessari alla realizzazione degli interventi.
• Il tecnico asseverante assume responsabilità sia penali che civili riguardo la veridicità delle dichiarazioni rese.

Questa novità operativa riduce notevolmente il rischio di contenziosi in fase di compravendita immobiliare.

Tolleranze e vincoli: paesaggistici, sismici e casi particolari

Lo Studio del Notariato specifica con precisione le interazioni tra le tolleranze edilizie e la presenza di specifici vincoli:

• Vincoli paesaggistici e storico-artistici: Gli scostamenti, anche minimi, non sono ammissibili salvo deroghe eccezionali, in base all’espressa previsione normativa.
• Zone sismiche: In queste aree, ogni difformità deve essere preventivamente valutata da un tecnico abilitato, il quale deve attestare anche il rispetto delle norme antisismiche, per garantire la sicurezza dell’edificio e dei suoi abitanti.
• Effetti su terzi: Qualunque regolarizzazione non può pregiudicare diritti acquisiti e interessi di soggetti terzi, ponendo particolare attenzione alle norme in materia di distanze, affacci e servitù.

Regolarizzazione delle difformità antecedenti e il ruolo dell’ispezione pubblica

Una delle novità più rilevanti riguarda la regolarizzazione di opere antecedenti, con particolare riferimento alle variazioni eseguite prima di gennaio 1977:

• Secondo l’art. 34-ter, anche le difformità non rientranti nelle tolleranze attuali possono essere considerate regolarizzate se accertate tramite sopralluogo o ispezione, in assenza di ordini di demolizione e con rilascio delle certificazioni di abitabilità o agibilità ritenute valide e non annullabili.
• L’ispezione pubblica assume valore dirimente: la presenza di un verbale ufficiale e la successiva concessione dell’abitabilità rappresentano una prova sostanziale della conformità dell’immobile, rinviando comunque al rispetto delle norme vigenti in materia di sicurezza, igiene e vincoli specifici come l’antisismica. 

 

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