Quali lavori sono innovazioni in condominio, le regole che si applicano e come si devono approvare

Negli ambienti condominiali, gli interventi sulle parti comuni assumono rilievo particolare quando superano la semplice manutenzione e introducono miglioramenti sostanziali. Le innovazioni rappresentano tutte quelle opere che comportano una trasformazione significativa rispetto allo stato originario del bene condiviso. Introdurre nuove soluzioni, migliorare la fruibilità degli spazi oppure aumentare la sicurezza e la sostenibilità dell’immobile sono solo alcune delle ragioni per cui una collettività può scegliere di approvare simili modifiche. Queste decisioni assumono un significato strategico: dai sistemi per la produzione di energia rinnovabile all’eliminazione delle barriere architettoniche, ogni scelta impatta su diritti, oneri e valore degli immobili, rendendo necessario un equilibrato bilanciamento tra innovazione, tutela delle prerogative dei singoli e rispetto delle regole comuni.

Cosa sono le innovazioni condominiali: differenza tra innovazione e modificazione

L’ordinamento distingue chiaramente le innovazioni condominiali dalle modificazioni, attribuendo a ciascuna categoria un diverso regime giuridico. Secondo il Codice Civile e la giurisprudenza, costituisce innovazione ogni intervento che altera la struttura materiale, la funzione originaria o la destinazione di una parte comune. Non è sufficiente, dunque, cambiamento estetico o mera manutenzione, ma serve un apporto di novità sostanziale, ad esempio, la trasformazione di un semplice cortile in parco giochi oppure la realizzazione di un impianto fotovoltaico ex novo.

Le modifiche si limitano, invece, a lavori in condominio come adattamenti che non modificano completamente e in modo funzionale le parti comuni. Rientrano tra queste, per esempio, la posa di nuove piastrelle o la sostituzione delle porte di accesso.

Esempi concreti facilitano la distinzione:

• Innovazione: creazione di nuovi servizi come parcheggi, installazione di ascensori dove non presenti o sistemi per energie rinnovabili.
• Modificazione: cambiamento delle pavimentazioni o riparazione ordinaria degli impianti comuni.

Le regole per l’approvazione delle innovazioni: maggioranze e procedure in assemblea

Per deliberare validamente lavori in condominio di innovazione sulle parti comuni, le norme dispongono requisiti rigorosi sia nella convocazione sia nella votazione dell’assemblea. L’art. 1120 del Codice Civile stabilisce che sono necessarie maggioranze qualificate. Affinché una delibera sia valida occorrono:

• il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio,
• e almeno i due terzi del valore millesimale complessivo dell’edificio.

Questo doppio quorum è richiesto proprio a tutela di tutti i condomini, dal momento che le innovazioni incidono sulla proprietà collettiva e sul valore delle singole unità. La convocazione deve essere eseguita dall’amministratore, che fornisce documentazione accurata sui lavori proposti e convoca tutti i proprietari garantendo il diritto di partecipazione e discussione.

In fase di assemblea, occorre analizzare dettagliatamente la proposta, valutandone l’impatto sull’utilizzo e sulla destinazione delle parti comuni, così come le conseguenze economiche. Solo una delibera che raggiunga le suddette maggioranze può dare il via ai lavori di natura innovativa. È importante evidenziare che, nei casi di mancata osservanza delle procedure o di mancato raggiungimento del quorum, le delibere sulle innovazioni possono essere impugnate dai condomini assenti o dissenzienti entro i termini previsti dalla legge.

Innovazioni agevolate: quando basta la maggioranza semplice

La legge civile consente alcune agevolazioni nelle delibere per particolari lavori che perseguono finalità di interesse generale e miglioramento collettivo. In questi casi, si applica una maggioranza semplificata, ossia:

• la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e
• almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

L’ambito di applicazione comprende le seguenti innovazioni:

• migliorie per la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti,
• l’eliminazione delle barriere architettoniche,
• la realizzazione di parcheggi a servizio delle unità immobiliari,
• l’installazione di sistemi per la produzione di energia da fonti rinnovabili come fotovoltaico, eolico, cogenerazione,
• impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e delle informazioni digitali.

Per tali interventi, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino, purché la proposta sia chiara e completa di tutti i dati relativi alla realizzazione dell’opera. Questo consente tempi più rapidi e un accesso semplificato alle innovazioni che rispondono a esigenze di tutela collettiva e progresso tecnologico dell’immobile.

Lavori sempre vietati: limiti legali nelle innovazioni condominiali

Nonostante la volontà dei condomini, alcune innovazioni sono esplicitamente precluse dalla legge per ragioni di tutela degli interessi generali. Sono sempre vietati gli interventi che:

• pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato,
• alterano in modo sensibile il decoro architettonico dell’edificio,
• rendono alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Tali divieti sono ribaditi da numerose pronunce della Corte di Cassazione. Per esempio, la realizzazione di opere che ostacolano l’accesso a garage, la modifica irreversibile del tetto a favore di una terrazza privata o l’assegnazione esclusiva interminabile di posti auto comuni, rientrano tra gli interventi non consentiti. 

Chi paga le spese delle innovazioni e i diritti dei dissenzienti

La realizzazione di innovazioni in condominio implica costi per tutti i condomini e spesso anche elevate. Entrando più nel dettaglio, le spese sono suddivise tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, fatte salve differenti previsioni nella delibera o nelle norme regolamentari.

La legge prevede strumenti di tutela per chi si dichiari contrario all’opera proposta. I dissenzienti possono manifestare la loro opposizione in sede assembleare o tramite comunicazione formale a posteriori. Nel caso di lavori particolarmente onerosi, la normativa concede il diritto di esonero dalle spese se l’innovazione è qualificata come gravosa o voluttuaria e risulta tecnicamente possibile un uso separato del bene realizzato.

Il meccanismo è il seguente:

• il dissenziente non partecipa alla spesa,
• chi sostiene i costi può godere in esclusiva dei vantaggi dell’innovazione,
• il dissenziente (o i suoi eredi/aventi causa) potrà, anche successivamente, aderire pagando la relativa quota rivalutata delle spese sostenute.

Nel caso in cui l’innovazione non consenta un uso autonomo, per essere valida è necessario che tutti i costi siano sostenuti dalla maggioranza favorevole, senza coinvolgere chi ha manifestato dissenso. 

Procedura operativa: come proporre un’innovazione e tempi da rispettare

Per avviare correttamente un percorso di innovazione sulle parti comuni, il condomino interessato deve inviare una richiesta all’amministratore specificando dettagliatamente:

• il contenuto della proposta,
• le modalità di esecuzione dei lavori,
• le motivazioni e l’eventuale documentazione tecnica.

Ricevuta la richiesta, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea entro trenta giorni, garantendo informazioni complete e la possibilità per tutti di valutare nei dettagli il progetto.

Se la richiesta risulta incompleta, dovrà essere integrata dal proponente su invito formale. In assemblea, dopo la discussione e la raccolta di eventuali ulteriori elementi (come preventivi di spesa o pareri tecnici), si procederà a deliberare con il quorum richiesto dalla legge in base alla tipologia di innovazione proposta.

Per la regolarità della decisione, assume rilievo anche il rispetto dei tempi di convocazione e della tempestiva comunicazione delle deliberazioni ai proprietari, conformemente alle disposizioni regolamentari e legislative.

 

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