Salva Casa in Abruzzo è legge ufficiale. Cosa cambia per variazioni essenziali, sottotetti, sicurezza sismica, destinazione uso

L’anno 2025 rappresenta una svolta significativa per il settore edilizio regionale, con l’introduzione effettiva della normativa nota come Decreto Salva Casa anche in  Abruzzo, dove la normativa si inserisce un quadro normativo regionale articolato, determinando modifiche tangibili per le pratiche amministrative, le condizioni di sicurezza sismica e la fruibilità del patrimonio edilizio esistente.

Le principali novità del Decreto Salva Casa in Abruzzo: adeguamento regionale e moduli unificati

• Modulistica edilizia aggiornata: la recente intesa in Conferenza Unificata ha portato all’approvazione di nuovi modelli per SCIA, CILA e permesso di costruire, obbligatori entro il 23 maggio 2025. La Regione Abruzzo, pur non avendo ancora completato l’adeguamento formale della propria modulistica, indica ai tecnici di utilizzare i modelli unificati integrando manualmente le norme regionali.
• Semplificazione delle procedure: i cittadini potranno contare su iter più chiari e standardizzati, con ridotto margine di ambiguità e maggiori certezze in termini di documentazione richiesta, dichiarazioni da rendere e tempistiche di risposta.
• Innovazione digitale: l’attuazione delle misure è sostenuta dalla digitalizzazione delle pratiche edilizie, con piattaforme unico accesso per la gestione delle domande e la trasparenza nella consultazione.

Variazioni essenziali e nuove procedure di sanatoria: cosa cambia per i cittadini

Le novità introdotte dal Decreto Salva Casa convertono in legge alcuni principi cardine di semplificazione della regolarizzazione edilizia. In Abruzzo la disciplina è stata recepita con puntualità, ampliando le ipotesi di intervento soggetto a sanatoria e ridefinendo le cosiddette "variazioni essenziali". In particolare:

• Variazioni essenziali: la normativa identifica questi casi come difformità sostanziali rispetto ai titoli originari, che comportano modifiche rilevanti a volumi o superfici. Il nuovo regime permette la regolarizzazione anche per variazioni realizzate su immobili ante 1977 qualora rientrino in ambiti specificamente individuati, tramite una procedura semplificata che prevede l’obbligo del pagamento di sanzioni proporzionali al valore dell’immobile.
• Sanatoria edilizia: le nuove norme garantiscono accesso più agevole alla regolarizzazione delle opere, sia per le difformità minori sia per le parziali difformità di maggiore rilievo, a condizione del rispetto della doppia conformità attenuata.
• Iter amministrativo: per la definizione dello stato legittimo dell’immobile è sufficiente ricostruire la catena dei titoli edilizi a partire dall’ultimo intervento assentito, facilitando operatività e velocità nei procedimenti.

Recupero dei sottotetti: nuove opportunità e condizioni consentite in Abruzzo

Tra le aree che maggiormente beneficiano della riforma si trova il recupero dei sottotetti. In Regione Abruzzo, la disciplina è stata recepita e integrata nelle normative locali, favorendo una migliore utilizzazione del patrimonio edilizio esistente.

• Condizioni di recupero: gli interventi sono consentiti mantenendo invariati i parametri di distanza tra edifici e dai confini rispetto allo stato preesistente. Non è permesso modificare forma e superficie del sottotetto, né sopraelevare l’edificio, salvo diversa autorizzazione regionale.
• Deroghe a limiti urbanistici: la deroga alla distanza minima tra edifici si applica nelle situazioni di contesti urbanizzati, limitando il consumo di nuovo suolo, purché non vi sia incremento volumetrico non autorizzato.
• Destinazione abitativa: i sottotetti possono essere destinati a usi abitativi qualora rispettino i criteri igienico-sanitari ed edilizi, secondo le specifiche definite dalla legge nazionale e dalle delibere regionali.

Edilizia libera: tipologie di interventi semplificati e requisiti in regione Abruzzo

Il recepimento della nuova disciplina ha portato a una rilettura delle attività considerate di edilizia libera, offrendo maggiore chiarezza sulle opere che possono essere eseguite senza necessità di permessi o autorizzazioni formali. Tra gli interventi principali:

• Installazione di pannelli solari e fotovoltaici su edifici già esistenti
• Realizzazione o sostituzione di infissi, persiane e grate di sicurezza
• Lavori interni che non modifichino la sagoma, i volumi o la struttura portante degli immobili
• Opere di manutenzione ordinaria, come tinteggiature, rifacimento di pavimenti e rivestimenti
• Installazione di sistemi di efficientamento energetico (climatizzatori, pompe di calore)
• Interventi per l’abbattimento delle barriere architettoniche

Ogni intervento, pur essendo in regime di edilizia libera, deve comunque rispettare le norme vigenti in materia di sicurezza, igiene, efficienza energetica e, ove previsto, vincoli paesaggistici e sismici.
 

Destinazione d’uso degli immobili: nuove regole e titoli abilitativi

L’aggiornamento normativo ha inciso sulle condizioni di mutamento della destinazione d’uso, semplificandone le procedure e distinguendo le categorie funzionali affini (ad esempio, il passaggio da residenziale a turistico-ricettiva, produttivo-direzionale o commerciale). Per la regione Abruzzo è necessario:

• Richiedere i titoli abilitativi appropriati: a seconda dell’entità delle opere e delle trasformazioni, può essere sufficiente una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o, in presenza di opere rilevanti, un permesso di costruire.
• Le nuove regole dispongono che il cambio tra destinazioni d’uso affini sia sempre ammesso, salvo che gli strumenti urbanistici comunali impartiscano condizioni specifiche adottate e pubblicate dopo il 2024.
• L’obbligo di reperimento di aree per servizi pubblici o parcheggi è eliminato nei casi di cambio funzionale tra categorie simili.
• Restano possibili oneri di urbanizzazione secondaria, qualora previsti dai regolamenti comunali.

Per il mutamento di destinazione d’uso con passaggio tra categorie funzionali (residenziale, produttivo, turistico-ricettivo, commerciale, agricolo), l’aumento dei parametri edilizi oltre i limiti di tolleranza è stato definito secondo le dimensioni:
fino al 25% per edifici o unità fino a 350 mq,
fino al 20% per edifici o unità fino a 750 mq,
fino al 15% per edifici o unità superiori a 750 mq.

Sicurezza sismica: obblighi e procedure nelle aree a rischio in Abruzzo

L’Abruzzo rientra tra le regioni a maggior rischio sismico nazionale, con conseguente attenzione alle procedure di prevenzione. Il nuovo quadro normativo prevede l’integrazione delle linee guida tecniche nazionali per le costruzioni in zona sismica, assicurando il rispetto delle NTC (Norme Tecniche per le Costruzioni) e della specifica classificazione regionale delle zone di pericolosità.

• Per ogni intervento soggetto a titolo abilitativo, è richiesta una valutazione specifica del rischio sismico, con asseverazione tecnica da parte di professionisti abilitati.
• Le varianti e le sanatorie relative a immobili ricadenti in zone 1-4 comportano la trasmissione della documentazione integrativa e la verifica della compatibilità degli interventi con la normativa regionale.
• La sicurezza strutturale è presupposto irrinunciabile ai fini dell’agibilità, e comporta obblighi di deposito del progetto strutturale presso gli uffici regionali competenti.

Implicazioni pratiche per cittadini e tecnici: modulistica, tempistiche e sanzioni

L’attuale contesto normativo impone adempimenti puntuali sia sotto il profilo della documentazione, sia quanto a tempistiche e sistema sanzionatorio.

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