Salva casa diventa legge regionale in Emilia Romagna: le novità per sanatorie abusi edilizi e cambi di uso

La Regione Emilia Romagna, dopo altre regioni, come Abruzzo e Umbria, ha recentemente adottato una legge regionale che recepisce e integra il Decreto Salva Casa, con l'obiettivo di armonizzare le novità statali con l'ordinamento urbanistico locale. Questo intervento normativo agisce in modo puntuale sulle leggi regionali, tutelando il patrimonio edilizio esistente e salvaguardando la qualità e la funzionalità degli spazi urbani. 

Sanatorie edilizie: semplificazioni e novità principali

Una delle principali novità riguarda la definizione e la gestione delle sanatorie edilizie. Viene prevista una netta distinzione tra sanatorie ordinarie e sanatorie giurisprudenziali, con procedure più snelle e tariffe ridotte per facilitare la regolarizzazione degli abusi edilizi di minore entità.

• Sanatorie semplificate: per difformità di lieve entità, sono introdotte procedure accelerate con un sistema tariffario trasparente, riducendo tempi e costi per cittadini e professionisti.
• Regolarizzazione strutturale in aree sismiche: rilevante apertura per consentire la sanatoria degli interventi che coinvolgono strutture in zone ad alta vulnerabilità sismica, con specifiche verifiche e depositi tecnici.
• Estensione delle fattispecie sanabili: la normativa amplia il campo di applicazione includendo aumenti di cubatura e variazioni essenziali non conformi, purché allineate alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.
• Doppia conformità superata: la regola che richiedeva la conformità sia alle norme vigenti al momento della realizzazione che a quelle attuali viene superata, semplificando l'assimilazione delle irregolarità edilizie.
• Sanzioni aggiornate: le sanzioni pecuniarie sono riviste e calibrate, con importi proporzionati al valore venale dell’immobile e riduzioni in casi specifici di SCIA in sanatoria.

Cambi di destinazione d’uso e ruolo dei Comuni

Il cambio di destinazione d’uso degli immobili rimane una prerogativa del Comune, anche in contesti complessi quali centri storici e locali a piano terra. La legge riafferma l’importanza degli strumenti urbanistici comunali nel disciplinare le trasformazioni, assicurando la conformità ai vincoli territoriali e urbanistici e prevedendo contributi per oneri di urbanizzazione ove richiesti.

• Cambio d’uso senza opere: considerato tale se comporta attività edilizia libera secondo il Glossario unico nazionale, con obbligo di presentazione della SCIA.
• Cambio d’uso con opere: richiede il titolo abilitativo pertinente, coerente con la natura e l’entità degli interventi.
• Categorie e ambiti: ammesse modifiche di destinazione d’uso verticale e orizzontale entro categorie funzionali stabilite, con alcune specifiche semplificazioni nei centri storici.

Tolleranze costruttive e agibilità: nuove disposizioni e applicazioni

Le tolleranze costruttive rappresentano un aspetto di grande rilievo per la regolazione edilizia. La legge regionale recepisce la disciplina nazionale con alcune semplificazioni e chiarimenti pratici.

• Tolleranze di misura: per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le percentuali ammesse variano dal 2% al 6% in base alla superficie utile dell’unità immobiliare, favorendo la regolarizzazione automatica di difformità lievi.
• Tolleranze esecutive: riguardano le differenze di realizzazione non strutturali, quali omissioni o variazioni di elementi architettonici secondari, con prevalenza della disciplina regionale.
• Agibilità e requisiti igienico-sanitari: si applicano esclusivamente agli edifici esistenti quando l'intervento migliora effettivamente le condizioni abitative; questo previene azioni speculative come la demolizione e ricostruzione in mini alloggi.
• Rilevanza sismica: le regolarizzazioni tengono conto delle norme antisismiche post-fatto, con semplificazioni importanti per autorizzazioni ottenute per silenzio-assenso e attestazioni tecniche semplificate.

Edilizia libera: interventi semplificati e nuove possibilità

La normativa amplia le categorie di interventi di edilizia libera, recependo le innovazioni statali per garantire maggiore libertà di esecuzione e minori oneri autorizzativi. Gli interventi inseriti includono:

• Installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) in porticati di proprietà privata, oltre a logge e balconi;
• Montaggio di tende da sole e pergole bioclimatiche;
• Protezione dagli agenti atmosferici con strutture non permanenti e non volumetriche.

Tali interventi non devono implicare la creazione di nuovi volumi o superfici permanenti, mantenendo il principio di non alterazione del volume edilizio esistente.

Recupero dei sottotetti e implicazioni regionali

Il recupero abitativo dei sottotetti viene disciplinato mantenendo in vigore la normativa regionale precedente, che permette modifiche limitate alle altezze e alle linee di gronda, anche in deroga a distanze, purché rispettino i limiti di volume e di altezza approvati.

Questo significa che la norma nazionale sul Salva Casa non introduce cambiamenti innovativi in Emilia Romagna in questo ambito. Il processo richiede il rispetto delle condizioni originarie relative alle dimensioni e alla sagoma del sottotetto.