Donazioni case e altri beni, il 2026 sarà l'anno della piena entrata e utilizzo della nuova normativa
Cosa cambia con il DDL Semplificazioni 2025 per le donazioni, in particolare immobiliari, e via ufficiale quest'anno 2026 a tutte le novità definite
Il sistema di trasferimento dei beni per donazione cambia completamente dal 2026, con l'entrata in vigore delle innovazioni introdotte dal Ddl Semplificazioni. Questa normativa, attesa da oltre un decennio sia dagli operatori del diritto sia dai cittadini, interessa in modo diretto la donazione di case, altri immobili e beni mobili offrendo tutele rafforzate, nuove certezze e modalità operative più trasparenti.
Il percorso legislativo, partito ufficialmente nel 2025, risponde all'esigenza di risolvere le incertezze che avevano reso le donazioni immobiliare oggetto di controversia e timori, soprattutto nella prospettiva del trasferimento a terzi e per la posizione degli eredi legittimari.
Panoramica sulle donazioni: definizione, soggetti coinvolti e tipologie di beni trasferibili
La donazione rappresenta un atto liberale disciplinato dal Codice Civile, con il quale un soggetto, il donante, arricchisce volontariamente il patrimonio di un altro soggetto, il donatario, trasferendo gratuitamente un bene o un diritto. Questa tipologia di contratto si fonda su tre elementi essenziali: spirito di liberalità, arricchimento del donatario e forma pubblica ove necessario.
Per il legislatore, la donazione di beni immobili o di valore rilevante deve essere conclusa attraverso atto pubblico notarile e la presenza di due testimoni, requisito non richiesto per donazioni di modico valore e prevedere le seguenti caratteristiche:
- Soggetti coinvolti: il donante (chi esegue la liberalità), il donatario (chi la riceve), eventuali soggetti terzi quali acquirenti successivi e, in chiave successoria, gli eredi legittimari.
- Tipologie di beni trasferibili: la normativa ammette la donazione di beni immobili (case, terreni), beni mobili (arredi, beni d’arte), partecipazioni societarie, denaro o titoli e altri diritti come usufrutto o superfici.
- Donazioni dirette e indirette: tramite trasferimento esplicito o per mezzo di diversi atti che generano benefici patrimoniali non immediatamente riconducibili al trasferimento del bene.
La riforma del 2025: cosa cambia per chi dona e per chi riceve con il Ddl Semplificazioni
Il Ddl Semplificazioni 2025 costituisce un punto di svolta per chi trasferisce o acquisisce beni tramite donazione. La principale novità consiste nell’eliminazione dell’azione di restituzione nei confronti degli acquirenti terzi di immobili donati. Precedentemente, la legge consentiva agli eredi legittimari, qualora la loro quota fosse stata lesa da una donazione, di agire contro chiunque avesse successivamente acquistato quell’immobile, anche a distanza di decenni. Questo scenario aveva generato instabilità giuridica, frequenti contenziosi e ostacoli nella concessione di mutui su immobili di provenienza donativa.
Dal 2026, grazie alla nuova normativa, l’acquirente gode di stabilità e protezione piena del titolo di proprietà; eventuali rivendicazioni degli eredi saranno limitate a un diritto patrimoniale di credito, soltanto nei confronti del donatario, cioè di chi ha ricevuto il bene via donazione. Tale innovazione:
- Garantisce sicurezza e libertà nella circolazione dei beni, eliminando la cosiddetta “spada di Damocle” sulle compravendite di case donate.
- Permette una gestione patrimoniale finalmente priva di incertezze, anche per giovani coppie, imprese e famiglie che intendono valorizzare immobili ricevuti in donazione.
- Introduce trasparenza nei rapporti tra le parti: il donatario rimane responsabile in via esclusiva verso gli eredi, che non possono più ottenere la restituzione dell’immobile, ma esclusivamente il corrispettivo economico della porzione ereditaria lesa.
Effetti della nuova normativa su compravendite, mercato immobiliare e accesso al credito
L’impatto delle nuove disposizioni si riflette rapidamente nel mercato immobiliare, dove le preoccupazioni circa la commerciabilità dei beni donati vengono finalmente superate. Dal 2026, chi acquista immobili di origine donativa può godere di una certezza giuridica senza precedenti: il rischio di vedere revocato l’acquisto per azioni ereditarie retroattive è stato cancellato.
Questa riforma incide direttamente anche sull’accesso al credito:
- Banche e istituti finanziari non richiederanno più garanzie aggiuntive né polizze specifiche per gli immobili provenienti da donazione, considerandoli idonei da subito come garanzia a supporto di mutui e prestiti.
- La rimozione del rischio di restituzione favorisce il rilancio delle compravendite, aumentando il volume delle transazioni e ampliando opportunità per famiglie, giovani e imprese.
Tutela degli eredi legittimari: azione di riduzione, diritti di credito e soluzioni pratiche
La riforma mantiene ferme le garanzie in favore dei legittimari, cioè quegli eredi (come coniugi e figli) a cui la legge riserva comunque una quota di eredità. Tuttavia, la tutela si trasforma da reale a obbligatoria: il diritto di ottenere la restituzione del bene viene sostituito da un diritto di credito direttamente esigibile dal donatario. In caso di lesione della legittima, quindi:
- L’azione di riduzione consente all’erede di ricorrere in giudizio per il riconoscimento del proprio credito patrimoniale proporzionato alla parte lesa e commisurata al valore del bene donato.
- I diritti reali acquisiti dai terzi acquirenti non vengono più intaccati, assicurando una piena tutela della posizione degli acquirenti in buona fede.
- Compensazione economica limitata esclusivamente alle quote effettivamente lese
- Rivalsa, in caso di insolvenza, solo su chi ha acquisito a titolo gratuito dal donatario e nei limiti del proprio arricchimento
Donazioni di altri beni: mobili, partecipazioni societarie ed enti del Terzo Settore
Le novità legislative riguardano anche la donazione di beni mobili, inclusi mezzi di trasporto iscritti in pubblici registri e partecipazioni in società. L’eliminazione dell’azione reale si applica allo stesso modo alle cessioni di questi beni, consolidando la posizione di terzi acquirenti e rafforzando l’affidamento nelle transazioni.
Particolare attenzione è riservata alle partecipazioni societarie, sempre più spesso oggetto di pianificazione intergenerazionale e passaggio di controllo. La semplificazione normativa amplia le strategie di gestione del patrimonio aziendale, consentendo una trasmissibilità più sicura.
Un discorso a parte merita la donazione a Enti del Terzo Settore:
- Restano validi importanti vantaggi fiscali, con detrazioni e deduzioni sulle erogazioni liberali secondo la disciplina vigente.
- Dal 2025 sono state introdotte novità per la rendicontazione obbligatoria delle liberalità ricevute dagli ETS sopra una certa soglia di entrate.
La piena entrata in vigore della normativa nel 2026
Le nuove regole in vigore pienamente nel 2026 prevedono che:
- Per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore del Ddl, il nuovo impianto trova applicazione immediata, escludendo senza eccezione l’azione reale sui beni donati.
- Per le successioni già aperte, si applicherà la normativa antecedente solo se la domanda di riduzione è già stata trascritta o notificata (o lo sarà entro sei mesi dall’entrata in vigore). Decorsi tali termini, la nuova disciplina si applicherà anche a queste situazioni.
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