Le 9 novità per abitazioni singole (villette) e condomini nel 2026 tra nuove regole e agevolazioni

Le novità del 2026 rappresentano un snodo strategico per chi possiede o gestisce abitazioni singole o unità in condominio. Le nuove regole e le rimodulazioni degli incentivi fiscali riflettono sia la direzione impressa dalle politiche nazionali che il percorso europeo verso la sostenibilità. 

Panoramica dei bonus casa 2026: quali restano per singole abitazioni e condomini

Nel 2026 sono stati ancora prorogati i bonus casa in vigore nel 2025 mantenendo, a differenza di quanto era stato inizialmente annunciato, le stesse percentuali di detrazioni Irpef. Tra le agevolazioni confermate per villette e condomini rimangono in vigore, infatti, bonus fondamentali come il Bonus ristrutturazione, l’Ecobonus, il Sismabonus e il Bonus mobili.

Per la detrazione sulla ristrutturazione edilizia, la quota scende al 36% per le unità non adibite a prima casa, 50% per le abitazioni principali. Il massimo di spesa resta a 96.000 euro fino a fine 2027. Gli interventi coperti riguardano un’ampia gamma di lavori, dalla manutenzione straordinaria all’abbattimento delle barriere architettoniche (per queste ultime, però, dal 2026 decade l’agevolazione speciale). Confermati anche:

• Ecobonus: prorogato sempre con aliquote al 50% e al 36%. Consente la detrazione per lavori di efficientamento energetico (es. isolamento termico, sostituzione serramenti, pompe di calore, solare termico), con una percentuale del 36% sulle case secondarie e del 50% sulle abitazioni principali.
• Sismabonus: simile nelle modalità e nelle percentuali (36% o 50% a seconda dell’immobile), applicabile a lavori per la sicurezza statica e sismica.
• Bonus mobili: valido solo per il 2026, con detrazione del 50% su una spesa massima di 5.000 euro per arredi ed elettrodomestici legati a interventi di ristrutturazione.

Restano esclusi dalla platea degli incentivi altri bonus come il Superbonus classico, il bonus verde e il bonus barriere architettoniche. 

Nuove regole e percentuali per Ecobonus, Sismabonus, Bonus Ristrutturazione e Bonus Mobili

Dal 2026, le detrazioni per la casa presentano importanti differenze tra abitazioni principali e altre proprietà.

I massimali di spesa restano invariati per tutti i diversi bonus: massimo 96.000 euro (IVA inclusa) per ciascuna unità immobiliare, sia per le spese agevolate da bonus casa che da sismabonus; per l’Ecobonus, i limiti variano in funzione dell’intervento (60.000 euro per infissi e schermature; 100.000 euro per la riqualificazione energetica globale). I lavori ammissibili spaziano dalla manutenzione straordinaria alla ristrutturazione completa, compresa la sostituzione di infissi, impianti, coperture, bagni e opere di isolamento.

Per quanto riguarda i soggetti ammessi, oltre ai proprietari sono inclusi i detentori di un diritto reale, i familiari conviventi, i soci di cooperative, gli imprenditori individuali (caso per caso).

La detrazione per i lavori sulle parti comuni di condomini spetta in base alle quote di proprietà, mentre quella sulle parti private è riconosciuta solo se si interviene almeno in manutenzione straordinaria. Per ottenere le agevolazioni è necessario saldare le spese tramite “bonifico parlante” e conservare la relativa documentazione tecnica e amministrativa.

Conto Termico 3.0: nuove opportunità di incentivo per villette e condomini

Il debutto del Conto Termico 3.0 introduce una reale alternativa alle classiche detrazioni fiscali per i privati che investono in energia sostenibile e riqualificazione degli impianti. L’incentivo, erogato dal GSE, prevede un contributo diretto, fino al 65% delle spese, pagabile anche in un'unica soluzione in tempi stretti, senza dover attendere la dilazione decennale della detrazione. Tra le spese ammissibili troviamo:

• sostituzione di vecchi impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza;
• installazione di impianti solari termici;
• sistemi di automazione per la gestione dei consumi;
• scaldacqua a pompa di calore e generatori a biomassa.

L’accesso al Conto Termico 3.0 è aperto a proprietari, condomini, imprese e anche alle Comunità Energetiche Rinnovabili. Le richieste vanno effettuate tramite il portale dedicato, entro 90 giorni dal termine dei lavori, allegando fatture e asseverazioni tecniche. L’erogazione è fissata entro 60 giorni per importi fino a 15.000 euro.

Il Conto Termico non è cumulabile con altre detrazioni fiscali per la stessa spesa, ma può coesistere con fondi regionali o europei. Rappresenta una soluzione utile soprattutto per chi intende accelerare la transizione verso tecnologie energetiche pulite e ridurre da subito i consumi energetici della propria abitazione.

Affitti brevi nel 2026: nuove regole fiscali e aggiornamenti dalla direttiva UE

L’anno 2026 vede cambiamenti incisivi per il settore degli affitti brevi, con nuove norme fiscali introdotte dalla Manovra e aggiornamenti derivanti dalle direttive UE in corso di implementazione:

• Aliquota fiscale più elevata: per i redditi da locazione breve, la tassazione viene modificata in funzione del numero di immobili concessi e della tipologia contrattuale, con maggiore attenzione a chi opera in modo imprenditoriale.
• Obbligo di comunicazione rafforzato: piattaforme e locatori sono tenuti a una tracciabilità più stringente dei dati sulle locazioni e sulla provenienza dei canoni.
• Immobili in condominio: aumentano le possibilità per le assemblee di introdurre limiti o divieti sulle locazioni brevi, al fine di tutelare la tranquillità condominiale.
• Direttiva UE: in fase di approvazione, sono attese ulteriori specifiche sui tempi massimi di locazione annua, requisiti di sicurezza e accessibilità obbligatori, con un progressivo allineamento alle regole del mercato europeo.

Il quadro normativo sugli affitti brevi si evolve in direzione di una maggiore trasparenza, responsabilizzando sia i proprietari che le piattaforme di intermediazione e favorendo un livello elevato di tutela per gli ospiti e i vicini di casa. Sarà crescente la necessità di una gestione amministrativa accurata e aggiornata sulle novità di legge e sulle tabelle delle aliquote.

TARI 2026: la nuova tassa rifiuti nei Comuni e impatto per case e condomini

Alcuni Comuni hanno già attivato la versione aggiornata della Tassa sui Rifiuti (TARI),  tariffa corrispettiva puntuale dei rifiuti, che prevede criteri più equi di ripartizione dei costi di raccolta e smaltimento. Le principali novità includono:

• differenziazione dei parametri per superficie e numero di occupanti effettivi;
• incentivi per chi riduce la produzione di rifiuti o aumenta la raccolta differenziata;
• modalità di pagamento rateale aggiornata e agevolazioni per famiglie numerose o soggetti svantaggiati.

Nei condomini la TARI viene generalmente calcolata sulla somma delle unità residenziali ed eventualmente delle pertinenze, con la possibilità di una gestione unificata tramite amministratore o singole posizioni di pagamento. L’incidenza della tariffa può differire in modo sensibile da Comune a Comune e rispecchiare l’efficacia delle politiche ambientali locali.

Riforma del condominio: le nuove norme per la gestione dei condomini dal 2026

Il 2026 segna l’entrata in vigore di una riforma di ampia portata sulla gestione condominiale. Vengono introdotti strumenti operativi e obblighi più rigorosi che rafforzano la trasparenza nei rapporti tra amministratore e condòmini:

• Registrazione e tracciabilità digitale delle delibere e dei bilanci, con sistemi standard di conservazione e accesso ai documenti;
• Maggiore chiarezza nelle procedure assembleari, nel conteggio delle quote e nelle votazioni a distanza;
• Responsabilità rafforzate per l’amministratore in materia di sicurezza e gestione straordinaria;
• Previsione di maggioranze diverse in funzione della tipologia d’intervento, soprattutto per le innovazioni e la gestione delle parti comuni potenzialmente destinabili ad affitti brevi.

L’obiettivo della riforma del condominio è quello di garantire un amministrazione più efficiente e trasparente, in risposta alle esigenze di coabitazione sempre più complesse. La normativa disciplina in modo più puntuale spese, ripartizione millesimale e gestione delle riserve per manutenzioni future.

Donazioni immobiliari: cosa cambia con il decreto 2025

Il nuovo decreto Semplificazioni 2025 ridefinisce le modalità di donazione degli immobili. Le modifiche coinvolgono procedure più snelle per la registrazione degli atti e l’introduzione di esenzioni o riduzioni di imposta in presenza di destinatari legati da vincoli familiari diretti (ascendenti e discendenti, con particolare favore per la casa di residenza principale). Le novità principali prevedono:

• Semplificazione delle comunicazioni agli uffici catastali e ai notai;
• maggiore trasparenza su eventuali gravami e servitù trasmissibili;
• agevolazioni per il trasferimento della proprietà immobiliare in presenza di minori a carico o per chi destina l’immobile a un figlio disabile.

Viene confermata l’imposta catastale e ipotecaria fissa in specifiche casistiche, oltre all’esenzione dall’imposta di donazione entro determinate soglie di valore. Le nuove procedure si applicano a tutte le donazioni formalizzate dopo l’entrata in vigore del provvedimento.

Il condono edilizio 2026: cosa aspettarsi da una nuova sanatoria

Sotto esame parlamentare una possibile sanatoria per alcune categorie di irregolarità edilizie e fiscali, sulla scia della riapertura della sanatoria del 2003. I criteri sono in corso di definizione, ma potrebbero includere:

• sanatoria per difformità di lieve entità (piccole variazioni di prospetti, pertinenze o superfici non dichiarate);
• condono sui tributi locali arretrati o accertamenti fiscali in materia di fabbricati;
• possibilità di regolarizzazione straordinaria solo per situazioni riconducibili ad abusi minori e senza vincoli paesaggistici o di sicurezza.

Non sono ammessi interventi su immobili vincolati, abusi strutturali gravi o situazioni di pericolo. Chi intende aderire a eventuali nuovi condoni dovrà comunque osservare criteri di trasparenza sugli oneri e sulle pratiche necessarie. La proposta è indicativamente prevista per i prossimi mesi.

Novità dal Piano Casa 2026: affitti e mutui calmierati e prospettive UE

Il Piano Casa inserito in Manovra prevede una serie di misure di sostegno all’abitazione, valide tanto per le villette quanto per gli appartamenti in condominio. Le principali misure sono del provvedimento sono:

• rilancio degli affitti a prezzi agevolati, con graduatorie e requisiti reddituali rielaborati secondo modelli europei;
• introduzione di mutui a tassi calmierati per l’acquisto della prima casa, in particolare destinati a giovani e famiglie con minori a carico;
• sostegno all’edilizia sociale e incremento dell’offerta abitativa in aree a maggiore criticità;
• abbattimento delle barriere burocratiche per l’accesso alle misure di supporto;
• prospettiva di armonizzazione UE in materia di diritto alla casa, con linee guida su politiche di inclusione e lotta alla marginalità abitativa.

Contestualmente, l’Unione Europea sta perfezionando il proprio “Piano Casa Europeo”, che prevede finanziamenti e fondi dedicati sia ai Paesi membri che ai progetti locali per ridurre la carenza di alloggi accessibili e sostenere l’efficienza energetica negli edifici esistenti.

 

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